Nouvelle décision favorable du cabinet POLITANO AVOCATS – Expulsion d’un locataire du fait du non paiement des loyers.
Petit rappel au bailleur : Sur l’importance d’insérer une clause résolutoire dans un bail d’habitation :
D’abord, elle protège fortement le bailleur étant donné qu’il est possible en cas de non respect de la clause résolutoire de demander la résiliation de plei droit du bail.
Cette clause peut être inclut dans le contrat de location :
Défaut de paiement (loyer, charges, dépôt de garantie) ;
Usage non paisible des lieux (troubles de voisinage constatés par une décision judiciaire) ;
Défaut d’assurance d’habitation
Attention toutes autres clauses résolutoires mentionnant un motif étranger à ceux exposé ci-dessus relève d’une clause abusive tels qu’il est prévu par l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989.
Enfin pour finir, la clause résolutoire permet de gagner du temps au niveau de la procédure et donc de facto une économie sur les honoraires de l’avocat.
Possibilité donc de saisir le juge des référés de TOULON pour obtenir une décision en moins de 6 mois.
Le cabinet POLITANO AVOCATS a pour ambition d’être efficace et rapide dans le traitement des dossiers en droit immobilier et protéger un maximum les intérêts de ses clients.
TRIBUNAL JUDICIAIRE D‘ALES
3, PLACE HENRI BARBUSSE 30100 ALES
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ-JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
du 25 Novembre 2024
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du peuple francais
Références : No RG 24/00277 – N° Portalis DBXZ–W–B7I–CR26
N° minute : 24/198
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
[Entreprise X], dont le siège social est sis [Adresse X]
non comparante
représentée par Me Jean–Baptiste POLITANO, avocat au barreau de TOULON, substitué à l’audience par Me Coralie CHEVALLEY, avocat au barreau d’Alès
DEFENDEUR(S)
[Monsieur Y]
comparant
[Madame Y] épouse [Y]
non comparante
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ
PRÉSIDENT : [C1], Vice–Président en charge des fonctions de Juge des Contentieux de la Protection
GREFFIER : [C2]
DÉBATS :
audience publique du 23 septembre 2024
DÉCISION :
Réputé contradictoire, en premier ressort,
prononcée par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire d’Alès le 25 Novembre 2024, en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,
RAPPEL DES FAITS
[Monsieur X] et [Madame X] ont donné à bail à [Monsieur Y] et [Madame Y] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse A] par contrat du 06 octobre 2016, pour un loyer mensuel de 560 € et 10 € de provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, la [Entreprise X] agissant en qualité de mandataire de [Monsieur X] et [Madame X] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 07 mars 2024.
Par acte de commissaire de justice en date du 04 juillet 2024, la [Entreprise X] a ensuite fait assigner [Monsieur Y] et [Madame Y] devant le juge des contentieux de la protection d’Alès statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.
A l’audience du 23 septembre 2024, la [Entreprise X] demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de [Monsieur Y] et [Madame Y]; de les condamner solidairement au paiement de la somme actualisée de 5250 € avec les intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges et taxes incluses soit à la somme de 570 € augmenté des intérêts au taux légal, outre une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêt au taux légal et les dépens.
[Monsieur Y] explique qu’il n’y a jamais eu la fourniture des éléments indiqués dans le bail, qu’il a prévenu la [Entreprise X] de l’humidité présente dans le logement et explique avoir eu des problèmes d’argent, mais bien vouloir payer en plusieurs fois ce qu’il doit.
[Madame Y] bien que convoqué par acte d’huissier signifié selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile le 04 juillet 2024, n’est ni présente ni représentée.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.
I. SUR LA RÉSILIATION:
– sur la recevabilité de l’action:
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Gard par la voie électronique le 04 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la [Entreprise X], personne morale qui n’a pas la qualité de société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 08 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 04 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il sera précisé que, conformément à la loi, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.
Il sera rappelé que ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.
L’action est donc recevable.
– sur l’acquisition des effets la clause résolutoire:
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non–versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que semaines après un commandement de payer demeuré infructueux« .
Cependant, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa ler et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.
Le bail conclu le 06 octobre 2016 contient une clause résolutoire (page 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 07 mars 2024, pour la somme en principal de 2400 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 07 mai 2024.
L’expulsion de [Monsieur Y] et [Madame Y] sera ordonnée, en conséquence.
II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT:
La [Entreprise X] produit un décompte démontrant que [Monsieur Y] et [Madame Y] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5250 € à la date du 20 juin 2024.
[Monsieur Y], comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. De même, [Madame Y], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 5250 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2400 € à compter du commandement de payer (07 mars 2024), sur la somme de 5250€ à compter de l’assignation (04 juillet 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.
La demande de condamnation solidaire sera rejetée, le demandeur n’établissant pas la solidarité sur u fondement légal ou contractuel.
[Monsieur Y] et [Madame Y] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du date de résiliation du bail à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi soit à la somme de 570 €.
S’agissant de la demande délai de paiement pour régler » en plusieurs fois » les impayés, outre le fait qu’il n’est fait aucune proposition chiffrée à l’audience, il n’est pas justifié du paiement intégral du dernier loyer. Par conséquent, la demande sera rejetée.
III.. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
[Monsieur Y] et [Madame Y], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.
Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de les condamner au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06- octobre 2016 entre [Monsieur X] et [Madame X] et [Monsieur Y] et [Madame Y] concernant le bien à usage d’habitation situé au [Adresse A] sont réunies à la date du 07 mai 2024;
ORDONNONS en conséquence à [Monsieur Y] et [Madame Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance;
DISONS qu’à défaut pour [Monsieur Y] et [Madame Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la [Entreprise X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;
CONDAMNONS [Monsieur Y] et [Madame Y] à verser à la [Entreprise X] à titre provisionnel la somme de 5250 € (décompte arrêté au 20 juin 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 07 mars 2024 sur la somme de 2400 €, sur la somme de 5250€ à compter du 04 juillet 2024 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus;
CONDAMNONS [Monsieur Y] et [Madame Y] à payer à la [Entreprise X] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;
FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi soit à la somme de 570 €;
REJETONS la demande de délais de paiement;
REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS in solidum [Monsieur Y] et [Madame Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 25 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par [C1], vice- président, et par le greffier.
Le greffier,
Le vice–president,
