Bail d’habitation : le congé pour travaux

Les propriétaires souhaitant réaliser d’importants travaux dans leur bien locatif disposent de la possibilité de donner congé à leurs locataires pour ce motif. Cette procédure, encadrée par la loi, doit respecter certaines conditions strictes pour être valable. Focus sur les règles applicables et la jurisprudence récente en matière de congé pour travaux.

Qu’est-ce que le congé pour travaux ?

Le congé pour travaux, ou congé-rénovation, est l’une des options dont dispose un bailleur pour mettre fin au bail d’habitation lorsqu’il souhaite entreprendre des travaux importants dans son bien. Ce type de congé s’inscrit dans le cadre des « motifs légitimes et sérieux » prévus par la loi du 6 juillet 1989.

Les conditions de validité

Une motivation précise et détaillée

Le bailleur doit justifier de la réalité et du sérieux de son projet de travaux. La jurisprudence exige notamment :

1. La présentation d’un projet détaillé des travaux envisagés
2. La production de devis ou d’études préalables
3. La démonstration de la faisabilité technique et financière du projet

Des travaux d’une certaine ampleur

Les travaux justifiant un congé doivent être suffisamment importants pour nécessiter la libération des lieux. Il peut s’agir :

• De travaux de rénovation globale
• D’amélioration de la performance énergétique
• De mise aux normes techniques
• De restructuration complète du logement

Le respect des délais légaux

Le congé doit être notifié au locataire en respectant :

1. Un préavis de 6 mois minimum
2. La date d’échéance du bail en cours
3. Les formes prescrites par la loi (lettre recommandée avec AR ou acte d’huissier)

Les évolutions récentes – jurisprudence 2025

Une jurisprudence de 2025 (Cour d’appel de Bordeaux, 6 janvier 2025, n° 22/05642) est venue préciser plusieurs points importants :

1. Le bailleur n’a pas à démontrer le caractère « indispensable » des travaux
2. La légitimité du congé peut reposer sur un objectif d’amélioration globale du bien
3. L’état actuel satisfaisant du logement n’est pas un obstacle à la validité du congé

Les droits et protections du locataire

Face à un congé pour travaux, le locataire dispose de plusieurs garanties :

1. Le droit de contester le congé devant le tribunal judiciaire
2. La possibilité de vérifier la réalité du projet de travaux
3. Le maintien dans les lieux jusqu’à la fin du préavis
4. Le droit à un délai supplémentaire dans certains cas (âge, handicap)

Les nouvelles problématiques liées à la rénovation énergétique

La question du congé pour travaux prend une dimension particulière avec les nouvelles obligations en matière de performance énergétique :

1. L’interdiction de location des passoires thermiques depuis 2025
2. Les objectifs de rénovation énergétique fixés par la loi Climat
3. La nécessité d’améliorer la performance des logements existants

Les conseils du Cabinet Politano pour les bailleurs

Pour sécuriser un congé pour travaux, le cabinet POLITANO AVOCATS vous recommande de :

1. Constituer un dossier technique solide avant la notification
2. Faire réaliser des études préalables détaillées
3. Obtenir plusieurs devis d’entreprises
4. Conserver toutes les preuves des démarches entreprises
5. Respecter scrupuleusement le formalisme légal

Le congé pour travaux constitue un outil juridique permettant aux bailleurs d’entreprendre des rénovations importantes de leur patrimoine. Son utilisation requiert cependant une préparation minutieuse et le respect strict des conditions légales. Face aux enjeux de la transition énergétique, ce dispositif est appelé à jouer un rôle croissant dans la modernisation du parc locatif français.

Maitre Jean baptiste POLITANO, expert en droit locatif, vous accompagne dans toutes les opérations liées au bail d’habitation.