CABINET POLITANO AVOCAT – Avocat du Barreau de TOULON,
Cabinets TOULON et CARQUEIRANNE
Spécialiste en contentieux locatif
Représentation des bailleurs et locataires devant les juridictions judiciaires,
Accompagnement dans les procédures d’expulsion de locataires défaillants – recouvrement de créances en cas d’incident de paiement,
Procédures contre les logements indécents (préjudice moral/ préjudice de jouissance)
Pour résumer la situation :
Afin d’éviter la poursuite du bail arrivé à son terme, le bailleur peut donner congé à son locataire. Il arrive fréquemment que le cabinet rédige des courriers ordonnant congé au locataire et ce pour éviter la nullité du congé. En effet, toute contestation du congé délivré sera obligatoirement examiné par le juge des contentieux de la protection. (JCP). Le juge vérifiera la réalité du motif allégué.
Ce congé peut notamment être fondé sur des manquements du locataire à ses obligations contractuelles, mais peut aussi l’être sur d’autres motifs qui sont étrangers au preneur. (Congé pour vente du logement, congé pour reprise)
Plusieurs questions se posent lorsque l’on veut délivrer un congé :
- Qui peut délivrer un congé ?
- Qui doit recevoir le congé ?
- Quand le congé doit être délivré ?
- Quelle est la forme du congé ?
- Les motifs du congé ?
- Quels sont les recours contre la délivrance d’un congé ?
L’AUTEUR DU CONGÉ
D’abord, le congé pour motifs légitime et sérieux est un acte d’administration. Il doit forcément être donné par le bailleur qui dispose donc de l’abusus.
Plusieurs cas peuvent intervenir étant donné que le bailleur peut être composé de plusieurs personnes et être à la fois une personne physique ou une personne morale.
1. Bailleur personne physique
A. Bailleur marié
Deux distinctions : régime légal ou séparation des biens
Si le bien est commun, le bailleur marié peut donner congé seul au nom des deux époux propriétaires.
Si le bien appartient en propre à l’un d’entre eux, l’acte est délivré en son seul nom.
B. Bailleur usufruitier
Seul l’usufruitier peut donner congé sur un motif sérieux et légitime. En effet, l’usufruitier a deux prérogatives du droit de propriété à savoir l’usus et le fructus. Autrement dit l’usufruitier conserve le droit d’usage et donc le droit de donner en location. C’est l’usufruitier qui perçoit les revenus et paie les taxes et impôts divers.
Le nu-propriétaire ne peut délivrer seul un congé fondé sur un motif sérieux et légitime. Ainsi, le congé délivré par le seul nu-propriétaire serait nul. (Cass. Civ 3, 26.1.2022, n° de pourvoi : 20-20.223)
C. Mineur
Le mineur émancipé peut donner congé. Le mineur non émancipé doit être représenté par son administrateur légal (les parents la plupart du temps).
Lorsque l’autorité parentale est exercée par les deux, chacun est réputé à l’égard des tiers avoir le reçu pouvoir de l’autre de réaliser des actes d’administration. La résiliation d’un bail d’habitation est classée comme un acte d’administration (Décr. no 2008-1484 du 22 déc. 2008, ann. 1).
D. Majeur protégé
Le majeur protégé doit, selon les cas, être assisté de son curateur ou représenté par son tuteur.
2. L’indivision
Tout membre de l’indivision peut donner congé, sous réserve de l’accord des indivisaires représentant les 2/3 des droits indivis (en vertu de l’article 815-3 du Code civil).
Le cabinet POLITANO, avocat au barreau de TOULON donne les précisions suivantes :
Le congé délivré par un seul des indivisaires, sans l’accord requis, est valable dès lors que l’auteur du congé est devenu propriétaire à part entière du logement avant l’expiration du bail (Civ. 3e, 4 mai 2000, no 98-18.108 , P III, no 96 ; D. 2000. IR 167).
La nullité du congé , délivré irrégulièrement, peut être couverte lorsque les co-indivisaires assignent par la suite individuellement le preneur pour déclarer le congé valable et obtenir son expulsion (Civ. 3e, 16 sept. 2009, no 08-13.701, no 1012 FS – P + B).
3. La Société civile immobilière (SCI)
Il convient de s’assurer que la personne physique signataire du congé a bien qualité pour délivrer cet acte au nom de la société.
Cette vérification implique que l’habilitation de l’auteur du congé soit portée à la connaissance du locataire. (Assemblée générale pour lui donner pouvoir)
4. Mandat de gestion
Si la gestion locative a été confiée à une agence, le mandat contient en principe le pouvoir de délivrer congé au nom du bailleur.
Conseil du cabinet Politano, avocat à Carqueiranne (Spécialiste contentieux locatifs) :
- Lorsque le congé est délivré par l’intermédiaire d’un mandataire, il doit impérativement comporter indication du nom du propriétaire.
- Lorsque le mandat de gestion n’est pas régulier (par exemple parce que sa durée n’est pas limitée), il est atteint de nullité relative.
Cela interdit par conséquent au locataire, destinataire d’un congé et tiers au mandat, de se prévaloir du vice (Cass., ch. mixte, 24 févr. 2017, no 15-20.411, P).
5. Acquéreur du bien vendu loué
Le congé délivré par l’acquéreur du bien vendu loué doit être fondé sur une faute du locataire pendant l’exécution du contrat de bail repris et non avant la cession, sauf à bénéficier d’une cession de créance ou d’une subrogation expresse (Civ. 3e, 2 oct. 2002, no 01-00.696, no 1441 FS – P + B : Bull. civ. III, no 189).
DESTINATAIRE DU CONGÉ
1. Locataire
Le destinataire du congé changera selon les cas d’espèce : (exemple un ou plusieurs locataires).
A. Locataire unique
Très simple, le congé doit être délivré au titulaire du bail, autrement dit celui qui a signé le bail et dont le nom est inscrit dans le contrat. (Article 1103 du code civil)
B. Cotitulaires du bail
En l’absence de clause de solidarité, le congé doit être notifié à chacun des co-titulaires du bail.
C. Copreneurs solidaires
Le congé notifié à un seul des copreneurs solidaires est valable et opposable aux autres copreneurs.
Afin d’éviter toute contestation (et tout contentieux…), il est conseillé au bailleur de procéder à une notification individuelle à l’égard de chaque copreneur.
D. Concubins
Le bailleur doit notifier son congé au seul membre du couple signataire du bail. (Celui qui est inscrit sur le bail uniquement).
E. Époux
Deux situations :
- Si le bailleur a été informé du mariage, le congé doit être notifié aux deux époux.
- Si le bailleur n’a pas été informé du mariage, le congé délivré au preneur est opposable à l’autre époux (L. no 89-462 du 6 juill. 1989, art. 9-1).
En vertu des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, le locataire qui conteste la validité du congé délivré à lui seul et non à son épouse doit prouver qu’il a bien informé le bailleur de son mariage. Cette preuve est libre et peut donc être rapporté par tous moyens.
F. Partenaires d’un pacte civil de solidarité (PACS)
La même chose que les époux.
G. Locataire dont le logement vient d’être vendu en cours de bail
Le contrat est repris sans modification par le nouveau bailleur (L. no 89-462 du 6 juill. 1989, art. 15).L’accessoire suit le principal. (Article 546 du code civil)
Aucune durée d’occupation minimum à compter de l’achat-vente du bien n’est requise < pour > permettre au bailleur-acquéreur de délivrer un congé pour motif légitime et sérieux.
2. Protection du locataire âgé et démuni
Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l’égard de tout locataire âgé disposant de ressources modestes sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit proposé (L. no 89-462 du 6 juill. 1989, art. 15, III).
Le bailleur peut toutefois choisir de solliciter une résiliation judiciaire plutôt que de délivrer un congé.
A. Locataires protégés
Deux conditions cumulatives à démontrer : (L. no 89-462 du 6 juill. 1989, art. 15, III).
- La protection bénéficie aux locataires âgés de plus de 65 ans (à la date d’échéance du contrat) et disposant de ressources inférieures aux plafonds pour l’attribution de logements locatifs conventionnés (à la date de notification du congé.
- La protection est étendue au locataire ayant à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et disposant de ressources répondant aux mêmes conditions de ressources (à la date de notification du congé ) (L. no 89-462 du 6 juill. 1989, art. 15, III, mod. par L. no 2015-990 du 6 août 2015, art. 82, I, 6°).
Conseil pratique : Maitre Jean baptiste POLITANO, expert en droit locatif :
Les ressources de l’ensemble des personnes composant le foyer doivent être prises en compte conformément aux dispositions de l’arrêté du 29 juillet 1987 fixant les plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation HLM, applicable pour un congé délivré depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR (Paris, ch. 4-4, 21 juin 2022, no 19/19149).
Avant la loi ALUR (27 mars 2014), la protection ne vise visait que les locataires âgés de plus de 70 ans (à la date d’échéance du contrat) et dont les ressources annuelles (l’année précédant la notification du congé ) étaient inférieures à 1,5 fois le montant annuel du SMIC.
B. Offre de relogement
Le bailleur doit proposer un logement situé à proximité du logement actuel du locataire et adapté aux besoins et possibilités de ce dernier (L. no 48-1360 du 1er sept. 1948, art. 13 bis ). L’offre de relogement doit être faite pendant la période de préavis (Civ. 3e, 2 juin 2010, no 09-66.698, P).
Si le locataire refuse le logement proposé situé à proximité de son logement actuel et adapté à ses besoins et possibilités, le bailleur est réputé avoir rempli ses obligations et le congé peut donc produire ses effets.
MOMENT DU CONGÉ
1. Délai de préavis
Le congé délivré par le bailleur ne peut intervenir qu’en fin de bail.
Il doit être notifié au moins :
- 6 mois avant le terme du bail pour des locaux vides (L. no 89-462 du 6 juill. 1989, art. 15, I, al. I) ;
- 3 mois avant le terme du bail pour des locaux meublés (L. no 89-462 du 6 juill. 1989, art. 25-8, I, al. 1er).
Conseil pratique :
Rien n’oppose au bailleur de délivrer un congé anticipé, le congé délivré pour une date prématurée n’étant pas nul, mais prenant effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné (Civ. 3e, 29 oct. 2008, no 07-17.911).
2. Décompte du délai
La forme du congé (lettre recommandée AR, signification par acte d’huissier (devenu commissaire de justice), remise en main propre contre récépissé ou émargement) a une influence sur le décompte du délai de préavis puisqu’il court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.
Afin de limiter les risques si la lettre recommandée n’est pas remise à son destinataire, il est loisible de recourir à la signification par huissier (devenu commissaire de justice) ou à la remise en main propre contre récépissé ou émargement.
En effet, il a été jugé que le congé d’un bail d’habitation délivré par lettre recommandée avec demande d’avis de réception revenue à son expéditeur avec la mention « pli avisé et non réclamé » n’est pas régulièrement donné (Civ. 3e, 21 sept. 2022, no 21-17.691, no 631 FS-B).
3. Suspension de la possibilité de donner congé
Depuis le 1er janvier 2021, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du CCH, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis (L. no 89-462 du 6 juill. 1989, art. 15, I, al. 7).
Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de 6 mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures d’insalubrité ou de péril, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.
Lorsqu’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité est pris, le locataire bénéficie de la suspension du paiement du loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation et/ou des mesures imposant au propriétaire ou à l’exploitant de l’immeuble d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants (CCH, art. L. 521-1 et L. 521-2).
FORME DU CONGÉ
Le congé peut être (L. no 89-462 du 6 juill. 1989, art. 15, II) :
- notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;
- signifié par acte d’huissier (devenu commissaire de justice) ;
- remis en main propre contre récépissé ou émargement.
Il est recommandé par le cabinet POLITANO d’adresser une lettre recommandée avec accusé de réception bien avant les 6 mois précédant l’échéance du bail afin de pouvoir recourir à un commissaire de justice (anciennement huissier) si le locataire ne va pas retirer ledit courrier. Le plus sûr étant de recourir directement à lui dès lors qu’il a été jugé que le congé d’un bail d’habitation délivré par lettre recommandée AR revenue à son expéditeur avec la mention « pli avisé et non réclamé » n’est pas régulièrement donné (Civ. 3e, 21sept. 2022, no 21-17.691, no 631 FS-B).
1. Mentions du congé
Le congé doit mentionner :
- les nom et adresse du bailleur ;
- le motif légitime et sérieux.
L’objet du congé doit être précis et se fonder sur des éléments concrets (L. no 89-462 du 6 juill. 1989, art. 15, I, al. 17 et 25-8, I).
Bonne pratique :
Il convient d’informer le client que ce type de congé donne lieu, dans la majorité des cas, à un contrôle juridictionnel.
Les contestations du congé sont portées devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.
Le cabinet aide à la rédaction du congé et maximise les chances de succès en cas de contestation du congé.
MOTIFS DU CONGÉ
Le congé pour motif sérieux et légitime peut être fondé sur le comportement du locataire mais pas seulement.
1. Comportement fautif du locataire
Le bailleur délivre congé en fin de bail afin de s’opposer à son renouvellement pour sanctionner notamment l’inexécution de l’une des obligations incombant à son locataire (L. no 89-462 du 6 juill. 1989, art. 15, I) :
- les troubles anormaux de voisinage (comportement agressif, tapage nocturne) ;
- le non-respect de la destination des lieux loués (par ex. exercice d’une activité commerciale) ;
- la dégradation des lieux loués ;
- la sous-location (interdite en meublé) non autorisée (locaux vides) ;
- le refus de laisser le bailleur réaliser des travaux dans les lieux loués.
2. Motifs extérieurs au locataire
Le bailleur a également la possibilité d’invoquer des motifs légitimes et sérieux à l’appui de son congé tels que :
- la démolition en vue de la reconstruction de l’immeuble ;
- la réaffectation des lieux illégalement transformés en logement à leur usage initial (Toulouse, 1re ch., 23 janv. 2017, no 15/04260) ;
- la réalisation d’importants travaux de rénovation ;
- une décision d’expropriation.
RECOURS
1. L’Action en validation de congé
Le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble afin de faire trancher le litige qui l’oppose à son locataire.
Le comportement fautif peut avoir cessé au jour où le tribunal statue sans que ce point constitue un obstacle.
Il est nécessaire de constituer avocat dans la mesure ou il s’agit de rédiger un acte extra judiciaire à savoir une assignation et que des mentions sont obligatoires.
Les frais de justice seront sollicités par Maitre Jean Baptiste POLITANO.
2. L’action en contestation de congé
Le locataire peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble afin de s’opposer au congé . S’il est fait droit à son action, le locataire reste en place, le congé lui étant inopposable.
3. L’action en résiliation de bail
Le bailleur a la possibilité de renoncer au congé et d’agir en résiliation en cours de bail au vu des manquements.
