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Avocat en Droit de la Copropriété à TOULON

LITIGES ENTRE PROPRIÉTAIRES, CONTENTIEUX AVEC LE SYNDIC, CONTESTATION D'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

Le cabinet POLITANO AVOCATS, représenté par maîtres Jean-Baptiste POLITANO et Benjamin POLITANO, avocats au Barreau de TOULON et experts du droit immobilier, intervient depuis plusieurs années dans l’ensemble des contentieux liés à la copropriété, que vous soyez copropriétaire, membre du conseil syndical ou syndic.

Le droit de la copropriété est régi par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967, textes fondateurs complétés par la loi ELAN du 23 novembre 2018 et les ordonnances successives. Cette matière est dense, en constante évolution, et requiert l’assistance d’un avocat expérimenté pour défendre efficacement vos intérêts.

Il s’agit de procédures avec représentation obligatoire devant le Tribunal judiciaire : il est donc indispensable de constituer avocat.

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Notre expérience en droit de la copropriété

Le cabinet POLITANO AVOCATS a représenté et représente régulièrement les intérêts de syndicats de copropriétaires, de copropriétaires lésés par des décisions abusives ou par la mauvaise gestion d’un syndic, ainsi que de conseils syndicaux souhaitant engager la responsabilité d’un syndic défaillant.

Vous trouverez directement sur les sites Doctrine et Dalloz plusieurs décisions favorables obtenues par Maître Jean-Baptiste POLITANO et Maître Benjamin POLITANO dans ce type de contentieux.

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Que vous soyez confronté à un voisin irrespectueux du règlement de copropriété, à un syndic qui ne remplit pas ses obligations, à une décision d’assemblée générale illégale, ou à des charges que vous estimez injustifiées, n’attendez pas que la situation se dégrade : les délais pour agir sont souvent très courts.

Contactez dès aujourd’hui le cabinet POLITANO AVOCATS pour bénéficier d’une analyse précise de votre situation et d’un accompagnement sur-mesure devant les juridictions toulonnaises et la Cour d’Appel d’AIX-EN-PROVENCE.

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I. LES FONDAMENTAUX DU DROIT DE LA COPROPRIÉTÉ

Qu’est-ce que la copropriété ?

La copropriété est le régime juridique applicable à tout immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.

Ce régime implique une organisation collective structurée autour de trois acteurs principaux :

  • Le syndicat des copropriétaires, qui regroupe l’ensemble des copropriétaires et constitue la personne morale représentant la copropriété.
  • Le syndic de copropriété, professionnel ou bénévole, chargé de l’administration de l’immeuble et de l’exécution des décisions de l’assemblée générale.
  • Le conseil syndical, organe élu par les copropriétaires pour assister le syndic et contrôler sa gestion.

Les parties privatives et les parties communes

Les parties privatives sont les portions de l’immeuble réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire (appartement, cave, parking…). Les parties communes sont à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires (halls d’entrée, escaliers, toiture, façades, canalisations collectives…).

La délimitation entre parties privatives et parties communes peut faire l’objet de litiges importants, notamment lorsqu’un copropriétaire réalise des travaux affectant des éléments relevant des parties communes sans autorisation de l’assemblée générale.

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est le document fondateur de toute copropriété. Il détermine la destination de l’immeuble, fixe les droits et obligations de chaque copropriétaire, répartit les charges et précise les modalités de gestion. Ce document s’impose à tous les copropriétaires, présents et futurs.

Sa modification nécessite en principe un vote en assemblée générale à la double majorité de l’article 26 de la loi de 1965 (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix).

II. LES PRINCIPAUX CONTENTIEUX EN DROIT DE LA COPROPRIÉTÉ

Le Cabinet POLITANO AVOCATS intervient dans les litiges suivants :

A. La contestation des décisions d’assemblée générale

L’assemblée générale est l’organe souverain de la copropriété. Elle prend les décisions essentielles concernant la gestion et la conservation de l’immeuble, selon des règles de majorité précises (majorité simple de l’article 24, majorité absolue de l’article 25, double majorité de l’article 26).

Toute décision irrégulièrement adoptée peut être contestée en justice. Les causes de nullité ou d’annulation sont nombreuses : défaut de convocation régulière, non-respect des délais, ordre du jour incomplet, violation des règles de majorité, prise de décisions sur des questions étrangères à l’ordre du jour, ou encore abus de majorité.

Le délai pour agir est impératif : deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale. Passé ce délai, l’action est irrecevable. Il est donc essentiel de contacter rapidement un avocat.

Le cabinet POLITANO AVOCATS assiste les copropriétaires souhaitant contester une décision d’assemblée générale, mais intervient également en amont pour sécuriser la convocation et le déroulement des assemblées générales.

B. Les litiges relatifs aux charges de copropriété

Les charges de copropriété comprennent les charges générales (conservation, entretien et administration des parties communes) et les charges spéciales (services collectifs et éléments d’équipement communs).

Le non-paiement des charges constitue l’un des contentieux les plus fréquents en droit de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires dispose d’un privilège immobilier spécial sur le lot du copropriétaire défaillant pour garantir le recouvrement des sommes dues.

Le Cabinet accompagne les syndicats de copropriétaires dans les procédures de recouvrement amiable et judiciaire des charges impayées, ainsi que les copropriétaires qui contestent le bien-fondé ou le calcul des charges mises à leur compte.

C. Les litiges avec le syndic de copropriété

Le syndic est tenu à des obligations précises en matière de gestion comptable, d’entretien de l’immeuble et d’exécution des décisions d’assemblée générale. Sa responsabilité peut être engagée en cas de faute de gestion, de mauvaise exécution de ses missions ou de comportements constitutifs de fautes graves.

Les contentieux avec le syndic portent notamment sur :

  • La mauvaise gestion financière ou comptable de la copropriété
  • Le défaut d’entretien ou de maintenance de l’immeuble
  • Le refus de communiquer des documents
  • La non-exécution de décisions votées en assemblée générale
  • L’annulation du contrat de syndic en cas d’irrégularités

D. Les litiges entre copropriétaires

Les conflits entre voisins copropriétaires sont fréquents et peuvent prendre des formes variées : nuisances sonores, olfactives ou visuelles, travaux non autorisés affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, occupation abusive de parties communes, ou encore non-respect de la destination des lots (exercice d’une activité commerciale dans un lot à usage d’habitation uniquement).

E. L’abus de majorité et l’abus de minorité

L’abus de majorité est caractérisé lorsqu’une décision est prise dans l’intérêt exclusif d’un groupe de copropriétaires majoritaires, au détriment des minoritaires, sans motif légitime. À l’inverse, l’abus de minorité ou d’égalité se manifeste lorsque des copropriétaires bloquent systématiquement des décisions nécessaires à la bonne gestion de l’immeuble.

Ces situations peuvent justifier une action en justice et, dans les cas les plus graves, la désignation d’un administrateur provisoire par le tribunal.

F. La désignation d’un administrateur provisoire

Lorsque la copropriété se trouve dans une situation de blocage grave, caractérisée par des dissensions profondes ou une carence du syndic menaçant la conservation de l’immeuble, il est possible de saisir le tribunal aux fins de désignation d’un administrateur provisoire. Celui-ci se substitue alors temporairement aux organes de la copropriété défaillants.

III. LA PROCÉDURE EN DROIT DE LA COPROPRIÉTÉ

Étape 1 : La phase amiable préalable

Depuis la loi du 18 novembre 2016, un mode amiable de résolution des différends (médiation, conciliation) doit être tenté avant toute saisine du tribunal pour les litiges dont le montant n’excède pas 5 000 euros, sous peine d’irrecevabilité. Cette tentative préalable peut cependant représenter une opportunité pour trouver une solution rapide et économique au conflit.

Maître POLITANO vous assiste dans ces démarches amiables, en préparant des courriers circonstanciés et en négociant avec la partie adverse ou son représentant.

Étape 2 : La procédure de référé (mesures d’urgence)

Lorsque la situation l’exige (travaux illicites en cours, danger imminent pour l’immeuble, troubles graves à la jouissance des parties communes…), il est possible de saisir le juge des référés pour obtenir des mesures provisoires d’urgence, notamment l’interruption de travaux irréguliers ou la désignation d’un expert.

Étape 3 : L’expertise judiciaire

Dans de nombreux litiges (désordres affectant les parties communes, contestation de travaux, évaluation des charges…), une expertise judiciaire peut être ordonnée par le tribunal, notamment sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, afin d’établir contradictoirement les faits et les responsabilités.

Le Cabinet s’appuie sur des experts judiciaires reconnus près la Cour d’Appel d’AIX EN PROVENCE pour instruire ces dossiers avec rigueur.

Étape 4 : L’assignation au fond

Lorsque la voie amiable échoue et que le litige n’est pas résolu à l’issue de l’expertise judiciaire, une assignation au fond est déposée devant le Tribunal judiciaire compétent. Les actions en copropriété relèvent en principe du Tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, soit le Tribunal judiciaire de TOULON pour les immeubles situés dans le Var.

Les délais de prescription à connaître :

  • Action en nullité d’une décision d’assemblée générale : 2 mois à compter de la notification du procès-verbal
  • Action en responsabilité contre le syndic : 5 ans à compter de la faute ou de sa découverte
  • Recouvrement de charges : 5 ans à compter de leur exigibilité
  • Action personnelle entre copropriétaires : 5 ans en principe

FAQ

Le délai est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale aux copropriétaires opposants ou défaillants. Ce délai est impératif : une fois expiré, l’action est définitivement irrecevable, quelle que soit l’irrégularité commise. Il est donc indispensable de consulter un avocat dès réception du procès-verbal si vous souhaitez contester une décision.

Plusieurs voies s’offrent à vous. Dans un premier temps, une mise en demeure formelle adressée au syndic par voie d’huissier ou par lettre recommandée peut suffire à débloquer la situation. En cas de carence persistante, il est possible de saisir le tribunal pour engager la responsabilité du syndic et obtenir des dommages et intérêts, voire de solliciter la désignation d’un administrateur provisoire si la gestion de la copropriété est gravement compromise. Le Cabinet POLITANO AVOCATS vous accompagne dans ces démarches depuis Toulon.

Les travaux affectant les parties communes ou modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble nécessitent une autorisation préalable de l’assemblée générale. En cas de travaux irréguliers, le syndicat des copropriétaires ou tout copropriétaire peut saisir le juge des référés pour obtenir en urgence la suspension des travaux, puis le tribunal au fond pour obtenir la remise en état aux frais du copropriétaire fautif.

Non. La jurisprudence est constante sur ce point : le copropriétaire ne peut pas se faire justice à lui-même en refusant de payer ses charges, même s’il les estime injustifiées. Le non-paiement expose à des poursuites en recouvrement, avec risque de saisie immobilière. La voie légale consiste à payer les charges tout en engageant parallèlement une action en justice pour en contester le calcul ou la répartition. Il est recommandé de consulter un avocat avant d’adopter toute position sur ce sujet.

Le syndic professionnel est une société ou une personne physique titulaire d’une carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie, soumise à des obligations réglementaires strictes (garantie financière, assurance, compte bancaire séparé). Le syndic bénévole est l’un des copropriétaires lui-même, désigné par l’assemblée générale, qui exerce cette fonction sans rémunération. Les deux formes sont légales, mais le syndic bénévole peut manquer des compétences juridiques et comptables nécessaires, ce qui génère parfois des litiges. Dans les deux cas, la responsabilité du syndic peut être engagée en cas de faute de gestion.

L’abus de majorité est caractérisé lorsqu’une décision est adoptée en assemblée générale dans l’intérêt exclusif des copropriétaires majoritaires, au détriment des autres, sans que cette décision soit justifiée par l’intérêt collectif de la copropriété. Le juge peut alors annuler la décision abusive et condamner les copropriétaires fautifs à des dommages et intérêts. Cette notion est distincte de la simple irrégularité formelle (défaut de convocation, erreur de majorité…) mais peut se cumuler avec elle.

Les nuisances sonores entre copropriétaires peuvent constituer à la fois une violation du règlement de copropriété et un trouble anormal de voisinage. Dans un premier temps, il est conseillé d’interpeller le syndic, qui est tenu de faire respecter le règlement de copropriété. Si cette démarche reste sans effet, une action en justice peut être engagée pour obtenir la cessation des troubles et l’indemnisation du préjudice subi. Dans les situations urgentes, le juge des référés peut être saisi pour ordonner des mesures conservatoires immédiates.

Oui. L’assemblée générale peut révoquer le syndic à tout moment pour juste motif, par un vote à la majorité absolue de l’article 25. Une faute de gestion avérée, un manquement grave à ses obligations contractuelles ou une mésentente profonde constituent des justes motifs. En cas de révocation sans juste motif, le syndic peut réclamer des dommages et intérêts. Il est conseillé de se faire assister par un avocat pour préparer la résolution de révocation et, si nécessaire, gérer le contentieux post-révocation.

Le plus tôt possible. Les délais en droit de la copropriété sont souvent très courts (notamment le délai de deux mois pour contester une assemblée générale) et une erreur de procédure peut être irrémédiable. Même avant tout contentieux, un avocat peut vous aider à analyser le règlement de copropriété, à rédiger un courrier de mise en demeure efficace ou à préparer une intervention en assemblée générale. Le Cabinet POLITANO AVOCATS propose une consultation initiale pour évaluer votre situation et vous orienter vers la stratégie la plus adaptée.

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