Avocat en Conflit de Voisinage à TOULON

I. LES FONDEMENTS JURIDIQUES DU CONFLIT DE VOISINAGE

La théorie des troubles anormaux de voisinage

Le droit français reconnaît depuis longtemps le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. Ce principe, dégagé par la jurisprudence de la Cour de cassation et aujourd’hui consacré à l’article 1253 du Code civil (issu de la réforme de la responsabilité civile), constitue le fondement principal des actions en matière de nuisances de voisinage.

La particularité de cette théorie est qu’elle est indépendante de toute faute : même si le voisin agit de manière parfaitement légale chez lui, il peut être tenu responsable dès lors que le trouble causé dépasse ce que tout un chacun est tenu de supporter dans un contexte de vie commune. Autrement dit, la légalité du comportement ne protège pas contre l’action en trouble anormal de voisinage.

Pour que l’action aboutisse, trois conditions doivent être réunies :

• L’existence d’un trouble (bruit, odeur, vibration, empoussièrement, perte d’ensoleillement, vue…)
• Le caractère anormal de ce trouble, c’est-à-dire dépassant les inconvénients ordinaires de la vie en collectivité
• Un préjudice subi par la victime, qui peut être matériel (perte de valeur du bien, coût de mesures palliatives) ou immatériel (troubles de jouissance, préjudice moral)

L’appréciation du caractère anormal du trouble s’effectue au cas par cas, en tenant compte de la nature du quartier, des usages locaux et de la fréquence ou de l’intensité de la nuisance.

La responsabilité civile pour faute

Lorsque le comportement du voisin est en lui-même fautif (violation d’une réglementation, infraction pénale, acte malveillant), il est également possible d’agir sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle de droit commun (article 1240 du Code civil). Cette voie est complémentaire de la théorie des troubles anormaux de voisinage et permet d’obtenir réparation du préjudice causé.

Les textes spéciaux applicables

Certaines situations sont régies par des textes spécifiques qui viennent s’ajouter ou se substituer au régime général :

• Les articles 544 et suivants du Code civil relatifs aux droits et obligations des propriétaires entre eux
• Les articles 671 à 673 du Code civil sur les plantations et les distances à observer
• Les articles 675 à 680 du Code civil sur les vues et jours
• Les articles 640 à 648 du Code civil sur les servitudes naturelles (écoulement des eaux…)
• Le Code de l’urbanisme pour les constructions affectant les droits des voisins
• Le Code de la santé publique et les arrêtés municipaux pour les nuisances sonores

II. LES PRINCIPAUX TYPES DE CONFLITS DE VOISINAGE

A. Les nuisances sonores

Les nuisances sonores constituent le type de trouble de voisinage le plus fréquemment rencontré, qu’il s’agisse de bruits de comportement (musique, fêtes, chiens qui aboient, travaux nocturnes), de bruits d’équipements (climatiseurs, pompes à chaleur, ventilations industrielles) ou de bruits liés à une activité professionnelle exercée à proximité (bar, restaurant, discothèque, atelier artisanal).

Le droit distingue les bruits de voisinage relevant du Code de la santé publique (décret du 31 août 2006) et les troubles anormaux au sens civil du terme. Ces deux régimes peuvent se cumuler : une condamnation pénale pour infraction aux règles sur le bruit ne prive pas la victime de son droit d’agir au civil pour obtenir réparation de son préjudice.

Pour caractériser une nuisance sonore anormale, il est souvent nécessaire de réaliser des mesures acoustiques par un technicien qualifié et de faire dresser des constats par un commissaire de justice (huissier).

B. Les nuisances olfactives et visuelles

Les odeurs provenant d’une exploitation agricole, d’un élevage, d’un restaurant ou d’une activité industrielle peuvent constituer un trouble anormal de voisinage lorsqu’elles dépassent ce que les riverains sont normalement tenus de supporter. Il en est de même pour certaines nuisances visuelles : installations inesthétiques, accumulation de déchets sur une propriété, construction altérant la vue ou la luminosité.

C. Les empiétements sur la propriété voisine

L’empiétement est la situation dans laquelle une construction, une clôture, une plantation ou toute autre réalisation d’un propriétaire déborde sur le fonds voisin, même de quelques centimètres. La jurisprudence est constante et sévère : tout empiétement, aussi minime soit-il, donne droit au propriétaire lésé d’en exiger la démolition ou la suppression, sans qu’il soit nécessaire de démontrer un préjudice particulier (Cour de cassation, 3e chambre civile).

L’action en empiétement est imprescriptible tant que l’empiétement persiste. Elle doit être précédée d’un bornage amiable ou judiciaire lorsque les limites de propriété sont contestées.

D. Le bornage

Le bornage est l’opération qui consiste à fixer contradictoirement et définitivement les limites séparatives entre deux fonds contigus. Tout propriétaire peut contraindre son voisin à procéder au bornage amiable de leurs fonds respectifs (article 646 du Code civil).

Lorsque le bornage amiable échoue (désaccord sur les limites, refus du voisin de participer), il est possible de saisir le tribunal pour obtenir un bornage judiciaire, réalisé par un géomètre-expert désigné par le juge. Le Cabinet POLITANO AVOCATS accompagne ses clients dans ces procédures, en lien avec des géomètres-experts reconnus dans le Var.

E. Les servitudes

Une servitude est une charge imposée à un fonds (le fonds servant) au profit d’un autre fonds (le fonds dominant), appartenant à des propriétaires différents. Les servitudes peuvent être d’origine légale (écoulement des eaux, vue, passage…), conventionnelle (créées par acte notarié) ou naturelle.

Les litiges portant sur les servitudes sont fréquents et concernent notamment :

• Le droit de passage (servitude de passage pour enclave ou accès difficile, article 682 du Code civil)
• Les servitudes de vue et de jour (distances légales à respecter pour les fenêtres et ouvertures donnant sur le fonds voisin)
• Les servitudes d’écoulement des eaux et d’égout des toits
• La contestation de l’existence, de l’étendue ou de l’exercice d’une servitude conventionnelle

F. Les plantations et arbres en limite de propriété

Le Code civil impose des distances minimales pour les plantations en limite de propriété (article 671) : 2 mètres pour les arbres dépassant deux mètres de hauteur, 0,50 mètre pour les autres. Les branches qui dépassent sur le fonds voisin peuvent être exigées en élagage. Les racines qui s’étendent sur le fonds voisin peuvent être coupées directement par le propriétaire lésé.

Le non-respect de ces règles constitue un trouble susceptible d’action en justice, notamment lorsque les plantations causent des dommages (soulèvement de clôtures, infiltrations liées aux racines, obscurcissement excessif…).

G. Les constructions et travaux litigieux

Un voisin qui entreprend des travaux sans respecter les règles d’urbanisme applicables (permis de construire, déclaration préalable, distances réglementaires, hauteurs autorisées) cause un préjudice aux riverains qui peuvent en demander la démolition ou l’interruption. L’action civile peut se combiner avec un recours en annulation du permis de construire devant le tribunal administratif.

Il est également possible d’agir lorsque les travaux eux-mêmes, même régulièrement autorisés, causent des dommages aux constructions voisines (fissures, affaissement, infiltrations liées à un terrassement…).

III. LA STRATÉGIE PROCÉDURALE

Étape 1 : La constitution de preuves

La preuve est l’enjeu central d’un litige de voisinage. Avant d’engager toute procédure, il est indispensable de réunir des éléments probants :

• Le constat d’huissier (commissaire de justice) : acte authentique qui décrit et photographie objectivement les désordres, mesure les nuisances sonores ou constate un empiétement. Sa force probante devant les tribunaux est considérable.
• Les témoignages écrits (attestations de témoins rédigées conformément à l’article 202 du Code de procédure civile)
• Les mesures acoustiques réalisées par un bureau d’études spécialisé
• Les relevés photographiques et vidéos horodatés
• Les échanges écrits préalables avec le voisin ou la mairie (courriers, mails, plaintes)
• Les rapports d’expertise amiable établis par des techniciens spécialisés

Le Cabinet s’appuie sur un réseau d’intervenants compétents (commissaires de justice, experts judiciaires près la Cour d’Appel d’AIX EN PROVENCE) pour constituer des dossiers solides et complets.

Étape 2 : La tentative de résolution amiable

Avant toute saisine du tribunal, une tentative de règlement amiable est souvent préférable, tant pour des raisons de coût et de délai que pour préserver les relations de voisinage. Elle peut prendre la forme d’une mise en demeure formelle, d’une négociation directe ou d’une médiation.

La loi impose par ailleurs, pour certains litiges n’excédant pas 5 000 euros, une tentative préalable de conciliation devant un conciliateur de justice, à peine d’irrecevabilité de la demande.

Étape 3 : Le référé d’urgence

Lorsque le trouble est grave et actuel, et qu’il est urgent d’y mettre fin (travaux illicites en cours, nuisances quotidiennes insupportables…), il est possible de saisir le juge des référés pour obtenir des mesures provisoires rapides : interdiction sous astreinte de poursuivre les nuisances, désignation d’un expert judiciaire, ou injonction de travaux.

Étape 4 : L’assignation au fond

En cas d’échec des démarches amiables et lorsque l’urgence ne justifie pas un référé, l’assignation devant le Tribunal judiciaire permet d’obtenir une décision définitive condamnant le voisin à faire cesser le trouble et à indemniser les préjudices subis.

Le Tribunal judiciaire compétent est celui du lieu de situation de l’immeuble, soit le Tribunal judiciaire de TOULON pour les litiges du Var. La représentation par avocat est obligatoire.

Les délais de prescription à connaître :

• Action en responsabilité civile (trouble anormal de voisinage) : 5 ans à compter de la manifestation du dommage (article 2224 du Code civil)
• Action en démolition pour empiétement : imprescriptible tant que l’empiétement subsiste
• Action en bornage : imprescriptible
• Action en démolition d’une construction irrégulière au regard des règles de voisinage : 10 ans à compter de l’achèvement des travaux