– Cabinet Politano Avocats – Avocats en Droit Civil
Rôle N° RG 23/11331 – N° Portalis
DBVB-V-B7H-BL3CJ
COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2024
N°2024/491
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 31 Juillet 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00402.
APPELANTS
[Madame X] épouse [X] (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro [Numéro X1] accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE),
[Adresse X]
assistée de Me Jean-Baptiste POLITANO, avocat au barreau de TOULON
[Monsieur X]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro X2] accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE),
[Adresse X]
représenté par Me Jean-Baptiste POLITANO, avocat au barreau de TOULON
INTIMÉ
[Monsieur Y],
[Adresse Y]
défaillant
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Juin 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme [C2], Conseillère, et Mme [C3], Conseillère, chargée du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme [C1], Présidente
Mme [C2] , Conseillère
Mme [C3], Conseillère rapporteur
Greffier lors des débats : Mme [C4].
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2024.
ARRÊT
Rendu par défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2024,
Signé par Mme [C1], Présidente et Mme [C4], greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 17 novembre 2018, [Monsieur Y], a consenti à [Madame X], un bail à usage d’habitation pour un appartement situé [Adresse X], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 420 euros révisable annuellement, provision pour charges incluses.
[Madame X] a épousé [Monsieur X] qui s’est installé dans ce logement avec elle.
Se prévalant que les loyers n’avaient pas été réglés, [Monsieur Y] leur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 13 octobre 2022, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 4 842,62 euros au principal.
Considérant que les causes du commandement étaient restées infructueuses, par acte de commissaire de justice du 1 février 2023, [Monsieur Y] a fait assigner, er les époux [X], devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité, du tribunal judiciaire de TOULON, qui par ordonnance réputée contradictoire du 31 juillet 2023, a :
– constaté l’existence d’une contestation sérieuse concernant la décence du logement ; – dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de [Monsieur Y] ; – débouté [Madame X] de sa demande d’expertise ;
– condamné [Monsieur Y] à payer à [Madame X] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamné [Monsieur Y] aux dépens.
Ce magistrat a notamment considéré :
– qu’à défaut de démontrer le caractère inhabitable du logement, le locataire établissait qu’il existait une contestation sérieuse relative à l’état de décence du logement écartant la compétence du juge des référés ;
– que la demande reconventionnelle en réalisation d’expertise formulée par [Madame X] visait à suppléer sa carence dans l’établissement des désordres précis dont elle voulait obtenir la réparation.
Selon déclaration reçue au greffe le 4 septembre 2023, les consorts [X] ont interjeté appel de cette décision, l’appel visant à la critiquer seulement en ce que [Madame X] a été déboutée de sa demande d’expertise.
Par dernières conclusions transmises le 3 octobre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, [Madame X] sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise sur le chef critiqué et statuant à nouveau qu’elle : – ordonne une expertise et désigne tel expert judiciaire qu’il plaira à la juridiction de céans avec la mission suivante :
1) se rendre sur place, [Adresse X], après y avoir convoqué les parties ; y faire toutes constatations utiles sur l’existence des désordres allégués par la partie demanderesse dans l’assignation et éventuellement dans ses conclusions ;
2) dresser l’inventaire des pièces utiles à l’instruction du litige ;
3) examiner l’immeuble, rechercher la réalité des désordres allégués par la partie demanderesse dans l’assignation ou ses conclusions ultérieures en produisant des photographies ;
4) en indiquer la nature, l’origine et l’importance ;
5) donner le détail des éléments du logement occupé le rendant indécent ; 6) chiffrer les travaux de réparation ;
7) chiffrer le préjudice de jouissance de [Madame X] depuis 31 mars 2023 date à laquelle le commissaire de justice à constater les différents désordres ;
8) dans l’optique d’une éventuelle demande de dommages et intérêts, préciser dans une « note aux parties » intermédiaire, les remèdes et les travaux nécessaires pour supprimer les désordres ;
9) plus généralement, fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer les responsabilités éventuelles encourues ;
10) évaluer les préjudices de toute nature résultant de ces désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;
11) à la demande expresse d’une partie, donner tous éléments permettant au Tribunal d’établir les comptes entre les parties ; répondre aux dires des parties de manière complète, circonstanciée et si nécessaire- documentée en rappelant de façon précise les normes ou documents contractuels non respectés et, en cas de désaccord sur leur existence ou leur contenu, en annexant à son rapport les extraits concernés de ces normes ou documents ;
– donne acte à la partie demanderesse qu’elle bénéficie de l’aide juridictionnelle ;
– confirme pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes ;
– en tout état de cause :
* déboute le requis de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires au présent dispositif ;
* condamne [Monsieur Y] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :
– que sa demande d’expertise répond aux conditions posées par l’article 145 du code de procédure civile ;
– que le premier juge a commis une erreur de droit étant donné qu’il est de jurisprudence constante que les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile sont sans application lorsque le juge est saisisur le fondement de l’article 145 du même code (Cass civ 2 10 juillet 2008, n°07 15. 369) ; ème
– que le logement loué est indécent, en ce qu’il ne dispose pas d’eau chaude en raison de l’absence de cumulus, et qu’il présente une humidité importante.
Les appelants ont fait signifier leur déclaration d’appel à [Monsieur Y] par acte du 28 septembre 2023. Ce dernier n’a pas constitué avocat.
L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 27 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de “constater”, “dire et juger” ou “déclarer” qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel
A titre liminaire sur l’ampleur de la dévolution
Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.
L’article 562 alinéa 1 du même code dispose que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.
Il s’induit des dispositions de ces textes que la dévolution est circonscrite tant par la déclaration d’appel, s’agissant de l’appel dit “principal”, que par le dispositif des conclusions des intimés, et plus singulièrement par les demandes d’infirmation qu’ils formulent, pour ce qui est de l’appel incident.
En l’espèce aucune des parties ne critique la décision du premier juge en ce qu’il a :
– constaté l’existence d’une contestation sérieuse concernant la décence du logement ; – dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de [Monsieur Y] ; – condamné [Monsieur Y] à payer à [Madame X] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamné [Monsieur Y] aux dépens.
Par conséquent la cour n’a donc pas, contrairement à ce qui lui est demandé par [Madame X], à confirmer l’ordonnance entreprise sur ces chefs.
Sur la demande d’expertise
Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
Pour que le motif de l’action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec.
Enfin, la condition d’absence de saisine préalable des juges du fond s’apprécie au jour de la saisine du juge des référés, s’agissant d’une condition de recevabilité de la demande, et non au jour où ce magistrat statue.
Par ailleurs il est constant que les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile sont sans application lorsque le juge est saisi sur le fondement de l’article 145 du code civil (Civ. 2 10 mars 2011, n°10-11.732). ème
Pour contester l’acquisition de la clause résolutoire et expliquer le non-paiement des loyers, [Madame X] a invoqué, devant le premier juge, l’exception d’inexécution soutenant que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrer un logement décent. Elle a sollicité, à titre reconventionnel, que soit ordonnée une expertise du logement loué.
Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
- Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
- Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer.
- Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
- La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction,
des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
- Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies
par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les
éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…).
L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé énonce que si le logement loué ne
satisfait pas aux dispositions des deux premiers alinèas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.
Afin de démontrer les désordres affectant le logement, [Madame X] verse aux débats :
– des photographies du logement ;
– quatre certificats médicaux des 22 mars 2022, 28 mars 2022 (antérieurs à la délivrance du commandement de payer), 7 février 2023, 7 mars 2023 des docteurs [Docteur A] et [Docteur B], médecins généralistes faisant état d’une aggravation de l’état de santé de [Madame X] en raison de l’insalubrité de son logement (humidité, pas d’eau chaude). Ils attestent, qu’outre l’asthme et les allergies, cette dernière présente un syndrome anxio dépressif lié aux désordres affectant son logement ;
– un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 31 mars 2023, qui fait état notamment, de :
* l’absence d’eau chaude dans la cuisine et la salle de bains,
* la pression très faible de l’eau froide dans ces pièces,
* l’absence d’arrivée et d’évacuation d’eau pour brancher la machine à laver, * la présence d’humidité et de moisissures dans le bien ;
* la présence d’un trou dans le mur de la façade (pièce principale du logement),
* du stockage des meubles des époux [X] dans des valises et sacs plastiques en raison des moisissures recouvrant leurs effets personnels,
* l’absence de coffret sur le tableau électrique ;
– un échange de courriel du 5 novembre 2022, dans lequel [Madame X] sollicite l’installation d’un cumulus dans le logement afin de pouvoir bénéficier d’eau chaude.
Devant le premier juge, [Monsieur Y] n’a pas démontré avoir réagi au courriel du 5 novembre 2022 afin que ses locataires puissent bénéficier d’eau chaude.
Par conséquent, [Madame X] justifie d’un intérêt légitime à voir réaliser une expertise, afin d’établir contradictoirement la nature et l’ampleur des désordres, et d’évaluer, le cas échéant, les préjudices en présence dont le préjudice de jouissance, dans la perspective d’une action au fond.
L’ordonnance entreprise, sera infirmée, en ce qu’elle a débouté [Madame X] de sa demande d’expertise, et celle-ci sera ordonnée, avec mission précisée au dispositif du présent arrêt.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :
Il est admis que la partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des dispositions susvisées.
[Madame X] sera donc condamnée à supporter les dépens d’appel, étant précisé qu’elle bénéficie de l’aide juridictionnelle totale.
Il serait néanmoins inéquitable, en l’état des éléments de fait sus-exposés, de faire assumer par [Madame X] la charge de ses frais irrépétibles, l’inertie du bailleur étant à l’origine de son action en justice.
[Monsieur Y] sera condamné à lui verser la somme de 2 000 euros, sur le fondement des article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 en appel.
PAR CES MOTIFS
La cour
Statuant dans les limites de l’appel ;
INFIRME l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté la demande d’expertise de [Madame X] épouse [X] ;
Statuant à nouveau et y ajoutant :
ORDONNE une expertise et commet, pour y procéder
[Expert A]
avec pour mission de :
– se rendre sur place, [Adresse X], après y avoir convoqué les parties ;
– de se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;
– décrire les lieux loués, le cas échéant décrire les désordres les affectant, d’en déterminer précisément leurs causes et origines ainsi que les moyens propres à y remédier, en en chiffrant le coût et la durée ;
– le cas échéant dire si la nature et/ou l’importance de ces désordres rendent le logement inhabitable et/ou indécent, au regard des dispositions du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ;
– évaluer les préjudices de toute nature résultant de ces désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;
– donner tous éléments d’appréciation du préjudice de jouissance allégué par les locataires, en précisant le point de départ du dit préjudice et en déterminant le montant de l’indemnité propre à réparer le dit préjudice ;
– chiffrer les travaux de réparation nécessaires pour supprimer les désordres ;
– fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer les responsabilités éventuelles encourues ;
– dit que l’expert devra lors de ces accédits appeler les parties et leurs conseils ;
– dit que l’expert pourra recueillir l’avis de tout technicien dans une spécialité distincte de la sienne en sollicitant, au besoin, un complément de provision ;
FAIT INJONCTION aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;
DIT que l’expert pourra se faire communiquer, tous les documents qu’il jugerait utiles aux opérations d’expertise ;
DIT que l’expert devra adresser aux parties un document de synthèse, ou pré-rapport :
– fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse, lesquelles disposeront d’un délai de 4 à 5 semaines à compter de la transmission du rapport ;
– rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà du terme qu’il fixe ;
DIT que l’expert répondra de manière précise et circonstanciée à ces dernières observations ou réclamations qui devront être annexées au rapport définitif dans lequel devront figurer impérativement :
– la liste exhaustive des pièces par lui consultées ;
– le nom des personnes convoquées aux opérations d’expertise en précisant pour chacune d’elle la date d’envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation ;
– le nom des personnes présentes à chacune des réunions d’expertise ; – la date de chacune des réunions tenues ;
– le cas échéant, l’identité du technicien dont il s’est adjoint le concours, ainsi que le document qu’il aura établi de ses constatations et avis (lequel devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport) ;
DIT que l’original du rapport définitif sera déposé en double exemplaire au greffe du tribunal judiciaire de Toulon, tandis que l’expert en adressera un exemplaire aux parties et à leur conseil ;
DISPENSE [Madame X] épouse [X] du paiement d’une consignation, celle-ci bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale ;
DIT que les frais seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;
DÉSIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de TOULON pour contrôler les opérations d’expertise ;
CONDAMNE [Monsieur Y] à payer à [Madame X] épouse [X] la somme de 2 000 euros, sur le fondement des articles 700 du code de procédure civile, et 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;
CONDAMNE [Madame X] épouse [X] aux entiers dépens de la procédure d’appel.
La greffière, La présidente,
