Le Cabinet POLITANO AVOCATS, représenté par Maitre Jean Baptiste POLITANO, Avocat au Barreau de TOULON, spécialiste concernant les procédures de référé expulsion pour non paiement des loyers commerciaux.
N’hésitez pas à faire appel à Maitre Jean-Baptiste, Avocat au Barreau de TOULON pour répondre à toutes vos questions.
(Jean Baptiste POLITANO, Avocat – Référé-expulsion (Baux commerciaux) :
Sur l’importance concernant la rédaction du bail commercial
D’abord, le bail commercial est un bail de locaux auxquels les parties donnent une destination commerciale, industrielle ou artisanale. Il est soumis à un statut dérogatoire du droit commun, conférant au preneur le droit à la propriété commerciale.
Le bail commercial peut revêtir trois types de forme : verbal, sous seing privé ou par acte authentique. En général, il prend la forme d’un acte sous seing privé.
Attention, la rédaction d’un écrit, au moins sous seing privé, est nécessaire à titre de preuve sauf si les deux parties ont la qualité de commerçant (C. com., art. L. 110-3).
Le bail commercial peut notamment être conclu par acte authentique pour les baux d’une durée supérieure à douze ans qui doivent en principe faire l’objet d’une publicité aux services fonciers ou encore pour les baux des débits de boissons.
Une autre possibilité est celle de la rédaction du bail sous forme d’acte d’avocat du bailleur (C. civ., art. 1374) ; il doit alors se pré constituer des preuves sur le caractère négociable des clauses figurant dans le bail pour qu’elles ne finissent pas par être réputées non écrites pour déséquilibre significatif (Civ. 3e, 15 févr. 2018, n° 17-11.329,)
Le rédacteur du contrat doit respecter les dispositions des articles 1104, 1112 et 1112-1 du code civil sur les obligations de bonne foi et d’information.
S’agissant enfin du contenu du contrat, la liberté contractuelle prévaut, sauf dispositions d’ordre public, telles que, par exemple, la durée minimum de neuf ans, la révision du loyer ou encore le jeu de la clause résolutoire (C. com., art. L. 145-15).
Le rythme ainsi que les modalités de paiement du loyer relèvent pareillement de la liberté contractuelle.
En annexe du bail commercial, il est impératif de joindre un certain nombre de documents de manière à fournir au locataire toutes informations utiles sur les locaux (état des risques et pollution, diagnostic de performance énergétique, annexe environnementale, diagnostic de l’état de conservation de l’amiante, état des lieux, inventaire des catégories de charges, état prévisionnel et état récapitulatif des travaux, trois derniers procès-verbaux des assemblées générales en cas de dépendance d’une copropriété).
EN CAS DE CONTENTIEUX : LA PROCEDURE D’EXPULSION DANS LE CADRE D’UN BAIL COMMERCIAL
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Etape préliminaire – Loi applicable et compétence
– Expulsion bail commercial – Loi applicable :
Pour les baux commerciaux : articles L 145-1 à L 145-60 du Code de Commerce.
Il convient de noter que lorsque des locaux à usage d’habitation sont loués à titre d’accessoire de locaux commerciaux au titre d’un bail commercial, c’est le Droit applicable en matière de baux commerciaux qui s’appliquera pour rechercher l’expulsion.
– Expulsion bail commercial – Tribunal compétent :
Il est utile de rappeler que la juridiction compétente est le TRIBUNAL JUDICIAIRE du lieu de situation de l’immeuble (C. com. art. R. 145-23, al. 2), sous réserve des litiges concernant le prix du bail révisé ou renouvelé, qui relèvent de la compétence du président de ce tribunal.
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Etape 1 : Maitre POLITANO, Avocat au Barreau de TOULON vous conseille de procéder à la Délivrance d’un Commandement de payer au locataire par voie de commissaire de justice (anciennement appelé huissier de justice)
Ce commandement devra viser la clause résolutoire du bail, dont une copie sera annexée, et contenir un décompte exact des sommes dues. Il sera dénoncé le cas échéant aux éventuelles cautions solidaires.
Délai légal au commandement de payer : 1 mois.
Ainsi, à défaut de paiement de l’intégralité des causes du commandement au plus tard à l’issue de ce délai, la clause résolutoire est réputée acquise et par voie de conséquence le juge des référés pourra donc constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer l’expulsion.
C’est dans ces circonstances que Maitre POLITANO pourra débuter la procédure judiciaire en référé-expulsion.
Il conviendra donc de rédiger une assignation en référé expulsion pour non paiement des loyers commerciaux.
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Etape 2 – Assignation en référé-expulsion devant le Tribunal Judiciaire compétent délivrée par voie de commissaire de justice (auparavant Huissier de justice) pour une date d’audience donnée :
L’assignation doit être également dénoncée par huissier aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce, sous peine d’irrecevabilité de l’action.
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Etape 3 – Audience des référés :
Dans la pratique, le locataire va solliciter des délais de paiement de sa dette par l’octroi d’un échéancier et par conséquent, la suspension des effets de la clause résolutoire du bail.
Il arrive que le locataire ne comparait pas à l’audience et par voie de conséquence l’affaire est plaidée et le juge des référés va rendre une ordonnance dans un délai très bref.
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Etape 4 – Le Cabinet POLITANO obtient une ordonnance de référé prononçant l’expulsion du locataire et de tous les occupants :
Le Président du Tribunal Judiciaire ou (tout autres juges des référés) rende une Ordonnance aux termes de laquelle il va statuer le plus souvent de la manière suivante :
« Constaté la résiliation de plein droit, survenue le ……… du bail commercial conclu entre les parties,
Invité et à défaut condamné, le locataire à quitter les lieux avec tous occupants et à les débarrasser de tout mobilier, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion,
Condamné le locataire à payer au bailleur en deniers ou quittances, une provision sur arriérés de loyers de …….. € avec intérêts au taux légal à compter du ……….. au titre des sommes impayées à compter de leur exigibilité jusqu’au jour du règlement, puis une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant (rapporté au mois) de l’ancien loyer majoré des charges justifiées, soit la somme mensuelle ……….. € jusqu’au départ effectif des lieux supposant remise des clés avec calcul au prorata temporis en cas de mois incomplet,
Condamné encore le locataire à verser au bailleur une somme de ………€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à régler les dépens comprenant le coût du commandement de payer, »
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Etape 5 – Signification de l’ordonnance de référé et délivrance d’un commandement de quitter les lieux
L’acte de signification de l’ordonnance de référé par voie d’huissier (commissaire) de Justice fera courir le délai d’appel de 15 jours pour chacune des parties.
Le Cabinet POLITANO va rapidement envoyer l’ordonnance à notre huissier de justice habituel (la SCP PELISSERO – MARCER – FIGONI) pour qu’il signifie au locataire le dispositif de l’ordonnance
Par la suite, l’huissier délivrera à l’intéressé un commandement de quitter les lieux.
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Etape 6 – Procès-verbal de réquisition de la force publique :
Une fois délivré le commandement de quitter les lieux, si les lieux sont toujours occupés par le locataire. Alors l’huissier de justice devenu commissaire de justice va demander directement à la Préfecture du Département l’octroi de la force publique.
L’absence de réponse de la part du préfet à l’issue du délai de deux mois équivaut à un refus. La responsabilité de l’Etat peut parfaitement être engagée et devra payer les loyers commerciaux à notre client.
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Etape 7 – Procès-verbal d’expulsion
Lorsque le concours de la force publique est accordé, l’huissier de Justice sera accompagné des forces de l’ordre et d’un serrurier afin de procéder à l’expulsion du locataire.
Les remarques et conseils du Cabinet POLITANO, avocat du Barreau de TOULON
« Il est indéniable que la procédure en expulsion pour non paiement des loyers commerciaux est extrêmement longue et par conséquent il faut être extrêmement rapide afin de limiter les loyers impayés.
Au surplus, il s’agit de sociétés commerciales qui peuvent à n’importe quel moment de la procédure se mettre sous la protection du tribunal de commerce en sollicitant une procédure collective (redressement judiciaire ou liquidation judiciaire).
Cela présente un risque juridique. C’est pourquoi le cabinet a la possibilité en amont de faire pratiquer une saisie conservatoire ayant pour objectif de séquestrer une partie des sommes dues par le locataire. Il s’agit d’une autre procédure particulièrement redoutable et efficace ».
