Maitre Jean-Baptiste POLITANO, Avocat au Barreau de TOULON, représentant du Cabinet POLITANO AVOCAT
Expert en Contentieux civil/ Immobilier – Contrat et obligations – Bail
Expert en Contentieux des affaires – Fonds de commerce et commerçant
Cabinet principal : TOULON
Cabinet secondaire : CARQUEIRANNE
EXCLUSION DU DROIT DE PREEMPTION DU LOCATAIRE COMMERÇANT EN CAS DE VENTE SUR SAISIE IMMOBILIERE
Pour résumé l’arrêt commenté ci-dessous : La Cour de cassation décide que le droit de préemption du preneur à bail commercial ne peut s’exercer qu’en cas de vente volontaire, non en cas de vente forcée sur adjudication.
Autrement dit, le droit de préférence du locataire commerçant, d’ordre public, trouve application lorsque le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, mais ne s’applique pas en cas de vente judiciaire sur saisie immobilière.
Référence de l’arrêt de la Cour de cassation –
Troisième chambre civile — 30 novembre 2023 – n° 22-17.505
Formation de section
Solution : Rejet
Publications : Publié au Bulletin
Formation de diffusion : FS B
numéros de diffusion : 776
Les faits et la procédure
En l’espèce, le local loué avait été vendu sur les poursuites d’un créancier du bailleur.
Le locataire avait déclaré aussitôt exercer son droit de préemption sur le local adjugé. Dans le même intervalle de temps, la commune dont dépendait le local loué avait, elle aussi, déclaré exercer son droit de préemption urbain prévu aux articles L. 210-1 et suivants du code de l’urbanisme.
C’est dans ces circonstances que le locataire avait engagé la procédure pour faire juger que son droit de préemption, exercé avant celui de la commune, devait primer.
Si l’on se réfère au célèbre adage « prior tempore, potior jure », qui signifie le premier en date est la premier en droit. De facto, le locataire avait exercé en premier son droit de préemption et par conséquent il devait être prioritaire sur tous les autres.
Toutefois, l’ensemble de ses demandes furent déboutés, tant par les juges du fond que par la Cour de cassation, dans la mesure ou le droit de préemption du locataire commerçant ne s’applique pas en cas de vente sur saisie immobilière (à la différence du droit de préemption urbain des communes).
La discussion
Droit de préemption du locataire
L’article L. 145-46-1 du code de commerce, créé par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, accorde un droit de préemption (ou « droit de préférence », les deux termes étant synonymes) aux locataires commerçants ou artisans, en cas de vente des locaux loués.
Il est prévu que le propriétaire qui « entend vendre » le local, doit en informer le locataire, que la notification vaut offre de vente au prix et conditions indiqués, la vente devant ensuite être réalisée dans les délais et conditions détaillés par le texte.
Le dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce exclut toutefois ce droit de préemption dans un certain nombre de cas.
Ventes exclues du droit de préemption
Le texte précise que le droit de préemption n’est pas applicable en cas « de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial » (ce qui vise les centres commerciaux), « de cession unique de locaux commerciaux distincts » (pour une illustration, v. Civ 3e, 29 juin 2022, n° 21-16.452), ou de vente à un copropriétaire, au conjoint du bailleur, à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint.
De surcroit, la jurisprudence a été amenée à préciser le domaine d’application du texte.
Il a ainsi été jugé qu’il s’appliquait à des locaux à usage de bureaux (Paris,1er déc. 2021, n° 20/00194, Gaz. Pal. 1er mars 2022. 51).
Mais en revanche, la Cour de cassation a décidé que le droit de préemption ne s’appliquait pas en cas de vente d’un local industriel (Civ. 3e, 29 juin 2023, n° 22-16.034, D. 2023. 1309)
Par l’arrêt présentement commenté par Maitre Jean Baptiste POLITANO, Avocat au Barreau de TOULON, la Cour de cassation complète la définition du domaine d’application de l’article L. 145-46-1 du code de commerce et décide qu’une vente sur saisie immobilière n’entre pas dans les prévisions du texte.
Cette décision est parfaitement logique si l’on se réfère aux termes de l’article L. 145-46-1 du code de commerce qui vise expressément « le propriétaire qui envisage de vendre ».
Ainsi, le contenu de cette phrase laisse penser que ledit article s’applique uniquement aux ventes volontaires
C’est pourquoi une vente judiciaire, sur saisie immobilière, n’ouvre aucun droit de préemption au locataire.
Cette décision n’est que la concrétisation d’un précédent arrêt qui avait exclu du domaine d’application du texte une « vente judiciaire » (Civ. 3e, 17 mai 2018, n° 17-16.113, D. 2018. 1070)
Le rôle de l’avocat
On peut le voir, il s’agit d’un contentieux complexe qui nécessite l’assistance et la représentation d’un avocat. Maitre Jean Baptiste POLITANO, spécialiste dans ce contentieux, mettra tout en œuvre pour mener à bien sa mission.
Le cabinet POLITANO, représenté par Maitre Jean-Baptiste POLITANO, intervient dans le département du VAR et en particulier sur les villes de : TOULON, LA SEYNE SUR MER, LA LONDE, LE LAVANDOU, BORMES, LE PRADET, CARQUEIRANNE
