Vous découvrez des traces d’humidité sur votre plafond ou vos murs ? Une fuite endommage vos biens ? En copropriété, déterminer les responsabilités peut vite devenir un casse-tête. Voici tout ce qu’il faut savoir d’un point de vue juridique pour agir efficacement.
Article rédigé par POLITANO AVOCATS – cabinet d’avocat expert en droit immobilier
Principe de base : tout dépend de l’origine du problème
Face à une infiltration d’eau dans votre appartement, la première question à se poser est simple : d’où vient le problème ? Cette origine déterminera entièrement qui doit prendre en charge les réparations et les dommages.
En copropriété, la répartition de la responsabilité en cas d’infiltration dépend de l’origine du dommage, c’est-à-dire de savoir si ce dernier provient d’une partie commune ou d’une partie privative
Depuis la réforme de juin 2020, les règles sont plus claires : le syndicat des copropriétaires est automatiquement responsable des dommages causés par les parties communes, tandis que chaque copropriétaire répond des problèmes issus de sa partie privative.
Faire la différence entre parties communes et parties privatives
1. Les parties communes
Ce sont tous les éléments de l’immeuble destinés à l’usage de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux :
- La toiture
- Les murs porteurs
- Les canalisations principales
- Les façades
- Les escaliers communs
- Les terrasses collectives
2. Les parties privatives
Il s’agit des éléments qui appartiennent exclusivement à un copropriétaire :
- L’intérieur de l’appartement
- Les équipements privatifs (évier, baignoire, radiateurs…)
- Les fenêtres donnant sur l’extérieur
- Les balcons privatifs
Point important : En cas de doute, c’est le règlement de copropriété qui fait foi. Il peut parfois classer certains éléments différemment de ce qu’on pourrait penser.
Quand le syndicat est responsable
1. Responsabilité automatique
Si l’infiltration provient d’une partie commune, le syndicat est automatiquement responsable, sans qu’il soit besoin de prouver une faute. Cette responsabilité couvre :
- Les vices de construction
- Les défauts d’entretien
- Les problèmes d’étanchéité de la toiture
- Les fuites des canalisations communes
2. Qui peut agir contre le syndicat ?
- Les copropriétaires victimes de dommages
- Les locataires et autres occupants (ils sont considérés comme des « tiers »)
- Les voisins subissant des dégâts
3. Comment le syndicat peut-il s’exonérer ?
Le syndicat ne peut échapper à sa responsabilité qu’en prouvant que :
- La victime a commis une faute
- Un tiers (autre que le syndicat) est responsable du dommage
Quand c’est le copropriétaire qui est responsable
Si l’infiltration provient d’un élément privatif, c’est le propriétaire de cet élément qui est responsable. Par exemple :
- Fuite d’un évier dans la cuisine
- Problème de robinetterie dans la salle de bain
- Fenêtre mal entretenue causant des infiltrations
Dans ce cas, le syndicat n’est pas concerné et la victime doit se retourner directement contre le copropriétaire fautif.
Le cas particulier des parties communes à jouissance privative
Il s’agit d’éléments qui restent techniquement des parties communes mais dont un seul copropriétaire a l’usage exclusif :
- Terrasse privative
- Jardin privatif
- Toiture-terrasse réservée à un appartement
La situation est plus complexe car deux responsabilités peuvent coexister :
- Celle du syndicat : responsabilité automatique en tant que partie commune
- Celle du copropriétaire utilisateur : si sa faute est démontrée (mauvais entretien, aménagements défaillants…)
La victime peut donc choisir d’agir contre l’un ou l’autre, voire les deux.
Vos droits en tant que victime
Ce que vous pouvez obtenir :
- Réparation de vos dommages matériels (mobilier, revêtements, etc.)
- Indemnisation du trouble de jouissance (impossibilité d’utiliser normalement votre logement)
- Remboursement des frais annexes (relogement temporaire, expertise, etc.)
Ce que vous ne pouvez PAS réclamer directement :
Vous ne pouvez pas demander le remboursement du coût des travaux sur les parties communes. Seul le syndicat peut percevoir ces sommes et organiser les réparations nécessaires.
Les démarches à suivre
- Documenter les dégâts : photos, constats, factures
- Identifier l’origine : faire appel à un expert si nécessaire
- Déclarer le sinistre à votre assurance
- Contacter le responsable (syndicat ou copropriétaire fautif)
- Engager une procédure si nécessaire
Les conseils pratiques du Cabinet Politano
1Pour prévenir les conflits
- Conservez soigneusement votre règlement de copropriété
- Entretenez régulièrement vos équipements privatifs
- Signalez rapidement tout problème au syndic
- Souscrivez une assurance habitation complète
En cas de sinistre
- Agissez rapidement pour limiter les dégâts
- Ne reconnaissez jamais votre responsabilité sans expertise
- Faites constater les dommages par un huissier si nécessaire
- Consultez un avocat spécialisé en cas de litige complexe
Points à retenir
✅ Partie commune = responsabilité automatique du syndicat
✅ Partie privative = responsabilité du copropriétaire concerné
✅ Les locataires peuvent agir directement contre le syndicat
✅ Le règlement de copropriété fait foi en cas de doute
✅ Seul le syndicat peut percevoir l’argent des travaux sur parties communes
Face à une infiltration, ne restez pas dans l’incertitude. Identifiez rapidement l’origine du problème et vos interlocuteurs. Une action rapide et bien menée vous permettra d’obtenir une indemnisation juste et de faire cesser les désordres.
En cas de litige, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel du droit spécialisé en copropriété. Le cabinet POLITANO AVOCATS vous accompagne pour protéger vos droits.
