Dans un arrêt du 12 juin 2025, la première chambre civile de la Cour de cassation rappelle une règle fondamentale souvent mal comprise : l’indemnité d’occupation ne sanctionne pas l’occupation d’un bien indivis, mais l’exclusion des autres indivisaires. Une subtilité juridique aux conséquences pratiques majeures.
Les faits : un divorce et un domicile conjugal contesté
L’histoire commence classiquement : deux époux mariés sans contrat de mariage (donc sous le régime légal de la communauté) divorcent. En 2015, l’ordonnance de non-conciliation attribue à l’un des époux, à titre onéreux, la jouissance du domicile conjugal, bien commun du couple.
Le divorce est prononcé en 2018. Vient ensuite la phase délicate de la liquidation du régime matrimonial. Problème : l’époux attributaire ne prouve pas avoir remis le bien à la disposition de l’indivision post-communautaire.
La décision de la cour d’appel
La cour d’appel de Nancy condamne l’époux attributaire à payer une indemnité d’occupation de 500 € par mois depuis l’ordonnance de non-conciliation jusqu’au jour du partage à intervenir.
Cette formulation, apparemment logique, contenait pourtant un vice juridique fatal.
La cassation : une réserve indispensable
La Cour de cassation censure cette décision pour violation de l’article 815-9, alinéa 2 du Code civil. Le reproche ? La cour d’appel n’avait pas réservé l’hypothèse d’une remise effective du bien à l’indivision avant le partage.
En d’autres termes : on ne peut pas condamner quelqu’un à payer une indemnité pour une période future sans préciser que cette indemnité cessera s’il remet le bien à disposition.
L’indemnité d’occupation : un nom trompeur
Ce que l’indemnité ne sanctionne PAS
Contrairement à ce que son nom suggère, l’indemnité d’occupation ne sanctionne pas :
- Le simple fait d’occuper un bien indivis
- L’usage personnel d’un bien commun
- La jouissance effective des lieux
- Le refus de partir ou de déménager
Ce que l’indemnité sanctionne VRAIMENT
L’indemnité sanctionne l’empêchement fait aux autres indivisaires de jouir du bien.
Base légale : Article 815-9, alinéa 1 du Code civil :
« Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires ».
L’alinéa 2 en tire la conséquence :
« L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité ».
Les deux conditions cumulatives de l’indemnité
1. Une jouissance privative du bien
La jouissance doit être privative, c’est-à-dire exclusive des autres indivisaires. Cette exclusivité s’apprécie uniquement par rapport aux coindivisaires, pas par rapport aux tiers.
Exemples de jouissance privative :
- Occuper seul le domicile conjugal avec les clés
- Refuser l’accès aux autres indivisaires
- Changer les serrures sans donner les nouvelles clés
- Empêcher matériellement l’accès au bien
Contre-exemples (pas de caractère privatif) :
- Occuper le bien mais laisser les autres indivisaires y accéder librement
- Utiliser un bien dont la nature permet un usage simultané par tous
- Être le seul occupant car les autres ont choisi de partir
2. Une impossibilité résultant du comportement de l’indivisaire
L’impossibilité pour les coindivisaires de jouir du bien doit résulter du comportement fautif de l’indivisaire occupant, et non de la nécessité des choses.
Jurisprudence éclairante : Pas d’indemnité due si le coindivisaire ne peut plus occuper le bien en raison de son départ en maison de retraite pour raisons de santé (Cass. civ. 1ᵉʳ, 3 octobre 2018).
Les situations où l’indemnité est due (même sans occupation)
L’indemnité sans occupation effective
Principe surprenant : L’indemnité peut être due même si l’indivisaire n’occupe pas effectivement le bien !
Ce qui compte, c’est la privation d’accès imposée aux coindivisaires, pas l’occupation personnelle.
Exemple jurisprudentiel : Un indivisaire qui refuse l’accès au bien aux autres, même s’il ne l’occupe pas lui-même, est redevable d’une indemnité.
L’indemnité pour usage non exclusif mais empêchant
Même une occupation qui n’exclut pas totalement les autres peut justifier une indemnité si elle rend l’usage impossible ou déraisonnable pour les coindivisaires.
Cas particulier : l’indemnité d’occupation dans le divorce
Pendant la procédure de divorce, le juge peut attribuer à titre onéreux la jouissance du domicile conjugal à l’un des époux (ordonnance de non-conciliation).
Cette attribution :
- Est provisoire (jusqu’au divorce)
- Suppose le paiement d’une indemnité
- Crée une situation d’indivision post-communautaire après le divorce
- N’empêche pas l’attributaire de remettre le bien à disposition
La souplesse post-divorce
Point crucial : Même après attribution onéreuse, l’époux attributaire peut cesser d’exclure l’autre :
- En lui donnant les clés
- En lui permettant d’accéder au bien
- En partageant effectivement l’usage du bien
Dans ce cas, l’indemnité cesse d’être due car l’exclusivité litigieuse disparaît.
La règle de la réserve pour l’avenir
Lorsqu’un juge condamne un indivisaire au paiement d’une indemnité pour une période future, il doit systématiquement réserver l’hypothèse d’une mise à disposition du bien avant l’échéance.
❌ Formulation incorrecte : « Condamne X à payer 500 € par mois jusqu’au partage »
✅ Formulation correcte : « Condamne X à payer 500 € par mois jusqu’au partage ou jusqu’à la remise effective du bien à la disposition de l’indivision, la première de ces dates l’emportant »
- Raison juridique : Pas de sanction sans transgression actuelle. Si l’indivisaire remet le bien à disposition, il cesse de transgresser la règle et l’indemnité n’est plus justifiée.
- Raison pratique : Cette réserve incite l’indivisaire occupant à régulariser sa situation en remettant le bien à disposition, évitant ainsi de continuer à payer une indemnité.
Conseils pratiques du cabinet
Pour l’indivisaire occupant un bien indivis
Vos droits :
- Vous pouvez occuper le bien (vous êtes propriétaire)
- Vous pouvez l’utiliser conformément à sa destination
- Vous n’êtes pas obligé de partir
Vos obligations :
- Ne pas empêcher les autres d’accéder au bien
- Permettre une jouissance compatible avec leurs droits
- Remettre le bien à disposition si vous ne voulez plus payer d’indemnité
Risques :
- Indemnité d’occupation tant que vous excluez les autres
- Montant calculé sur la valeur locative du bien
- Dette qui s’accumule jusqu’au partage
Pour les coindivisaires exclus
Vos droits :
- Réclamer une indemnité d’occupation
- Demander l’accès au bien
- Provoquer le partage judiciaire si besoin
Ce que vous devez prouver :
- L’impossibilité effective d’accéder au bien
- Le caractère privatif de la jouissance
- Le lien avec le comportement de l’occupant
Points de vigilance :
- Conserver les preuves du refus d’accès (courriers, témoignages)
- Agir rapidement (prescription)
- Demander la réserve pour l’avenir dans vos conclusions
Pour les juges et avocats
Rédaction des décisions :
- Toujours caractériser le caractère privatif
- Vérifier le lien de causalité avec le comportement
- Réserver l’hypothèse de remise à disposition pour l’avenir
Calcul de l’indemnité :
- Base : valeur locative du bien
- Peut être réduite en fonction du nombre d’indivisaires
- Tenir compte des charges payées par l’occupant
Les enjeux financiers
L’indemnité d’occupation correspond généralement à la valeur locative du bien, éventuellement réduite proportionnellement à la quote-part de l’occupant dans l’indivision.
Exemple : Bien indivis entre 2 personnes à parts égales, valeur locative 1 000 €/mois
- Indemnité due = 1 000 € × 50% (part du coindivisaire exclu) = 500 €/mois
L’indemnité court :
- Du jour où le caractère privatif de la jouissance est établi
- Jusqu’au partage effectif OU remise du bien à disposition
Dans un divorce :
- Généralement depuis l’ordonnance de non-conciliation
- Jusqu’à la liquidation-partage
- Sauf remise à disposition anticipée
L’indemnité d’occupation constitue une dette de l’occupant envers l’indivision, qui sera prise en compte lors du partage final. Elle peut représenter des sommes considérables si la procédure dure plusieurs années.
Un arrêt de bon sens aux conséquences pratiques
Cette décision du 12 juin 2025 illustre parfaitement l’inadéquation entre le nom et la nature juridique de l’indemnité dite « d’occupation ».
Les deux enseignements majeurs
1. La réserve systématique pour l’avenir Toute condamnation au paiement d’une indemnité pour une période future doit réserver l’hypothèse d’une remise à disposition du bien.
2. La nécessité d’une transgression effective Pas d’indemnité sans exclusion effective des coindivisaires. L’occupation seule ne suffit jamais.
Un impact sur la pratique
Pour les praticiens du droit de la famille et du droit des biens, cet arrêt impose :
- Une rédaction plus rigoureuse des décisions
- Une attention accrue à la caractérisation de l’exclusivité
- La systématisation de la clause de remise à disposition
Le message de la Cour de cassation est clair : l’indemnité d’occupation n’est ni automatique, ni perpétuelle. Elle sanctionne un comportement fautif qui peut cesser à tout moment.
