Article rédigé par le Cabinet POLITANO AVOCATS, expert en procédure d’expulsion.
Obtention d’une décision de justice en référé avec un délai extrêmement rapide avec des honoraires attractifs.
QUALIFICATION,
DEMARCHES
RESPONSABILITE EVENTUELLE DE LA PLATEFORME
1) Qualification: l’occupant qui reste après la fin du séjour est-il « sans droit ni titre » ?
Dès que la durée convenue de location est échue, la personne qui se maintient dans les lieux n’a plus de titre et est juridiquement un « occupant sans droit ni titre » :
« À l’échéance du bail, quelles qu’en soient les modalités ou les raisons, le locataire devient un occupant sans droit ni titre contre lequel peuvent être dirigées des mesures d’expulsion »
Les personnes demeurant dans les lieux du chef du locataire (ex. accompagnants, ou tout autre occupant) sont également visées par l’exécution de l’expulsion :
« Les ordonnances d’expulsion valent à l’encontre des personnes qu’elles désignent “et de tout occupant de leur chef” »
À compter de la cessation du contrat, une indemnité d’occupation est due par l’ancien preneur ou par l’occupant de son chef :
« Une indemnité d’occupation est due, dès la cessation du contrat de location, par l’ancien preneur, ou l’occupant de son chef, qui se maintient dans les lieux »
2) Quelle procédure pour obtenir la libération des lieux?
L’expulsion ne peut être poursuivie qu’en vertu d’un titre exécutoire (décision de justice ou PV de conciliation exécutoire), suivi d’un commandement de quitter les lieux :
« L’expulsion ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, après signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux »
La procédure d’expulsion est régie par le Code des procédures civiles d’exécution et obéit à un formalisme strict :
« La procédure d’expulsion, réglementée par les articles L 411-1 à L 451-1 et R 411-1 à R 451-4 du Code des procédures civiles d’exécution, est empreinte d’un important formalisme »
Par principe, l’expulsion d’un local d’habitation ne peut intervenir qu’au terme d’un délai de deux mois à compter du commandement, sauf dérogations prévues par la loi
« L’expulsion […] ne peut intervenir qu’à l’issue d’un délai de 2 mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux »
Le juge peut supprimer ou réduire ce délai pour les « squatteurs » entrés par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, et ces derniers ne bénéficient pas de la trêve hivernale :
« le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice de ce sursis s’agissant d’occupants squatteurs […], ceux-ci ne bénéficiant d’ailleurs plus de la trêve hivernale »
La trêve hivernale (1er novembre – 31 mars) suspend l’exécution forcée de l’expulsion, mais le juge peut tout de même prononcer l’expulsion et assortir sa décision d’une astreinte
Une fois l’expulsion ordonnée et passée en force de chose jugée, le sursis légal pendant la trêve s’applique en principe, sauf exceptions prévues par les textes (squat, conjoints violents, logements étudiants, etc.)
« toute décision d’expulsion doit être suspendue du 1er novembre au 31 mars . Toutefois, le juge peut supprimer le bénéfice de ce sursis lorsque les personnes sont entrées à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte »
L’exécution matérielle relève du commissaire de justice, qui peut requérir la force publique; l’État doit prêter son concours dans un délai raisonnable, à défaut sa responsabilité peut être engagée :
« la mise en œuvre relève de la compétence exclusive des commissaires de justice ; Sous peine d’engager sa responsabilité, l’État est tenu de prêter son concours dans un délai raisonnable »
À noter, l’évacuation administrative (procédure préfectorale) de l’article 38 de la loi DALO vise l’introduction et le maintien dans un local à usage d’habitation par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, après plainte et constat, et a été élargie par la loi du 27 juillet 2023 :
« En cas d’introduction et de maintien dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte, le propriétaire […] peut demander au préfet de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux […] le préfet doit procéder à l’évacuation forcée »
Sur le plan pénal, le maintien dans un local d’habitation en violation d’une décision définitive, après un commandement de quitter les lieux depuis plus de deux mois, est désormais sanctionné (amende), avec réserves pendant la trêve et certains délais judiciaires :
« le maintien sans droit ni titre dans un local à usage d’habitation en violation d’une décision de justice définitive et exécutoire ayant donné lieu à un commandement régulier de quitter les lieux depuis plus de deux mois, passible de 7 500 € d’amende »
3) Conséquences financières: indemnité d’occupation
L’occupant demeuré après la fin du contrat est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la cessation du bail.
« Une indemnité d’occupation est due, dès la cessation du contrat de location, par l’ancien preneur, ou l’occupant de son chef, qui se maintient dans les lieux »
4) Responsabilité éventuelle d’Airbnb
La responsabilité de la plateforme peut être recherchée lorsqu’elle adopte un rôle actif ou manque à ses obligations légales d’information et de vérification, la jurisprudence ayant admis une condamnation en raison d’une participation à une location illicite (notamment sous-location non autorisée)
« le tribunal […] refuse ce bénéfice [du régime aménagé de la LCEN] en raison du rôle actif qu’elle a joué et la qualifie d’éditeur la responsabilité de droit commun de la plateforme parce qu’elle s’est montrée négligente dans la vérification du statut de l’hôte pouvait être engagée »
Des décisions ont fondé la responsabilité délictuelle de la plateforme pour manquement à des obligations d’information prévues notamment par le code du tourisme et le code de la consommation, en particulier quant aux durées maximales et aux autorisations préalables :
« le tribunal d’instance se fonde sur l’article L. 324-2-1 du code du tourisme Divers préjudices […] sont réparés sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle »
La responsabilité pour « tierce complicité » d’un manquement contractuel du locataire a également été admise, lorsque la plateforme permet sciemment la violation (ex. dépassement des 120 jours, sous-location non autorisée), même si l’élément intentionnel est discuté :
« le tiers qui permet sciemment à un contractant de manquer à ses obligations contractuelles engage sa responsabilité […]; une telle demande vient d’être accueillie favorablement […] dans un jugement du 6 février 2018 »
En synthèse, la plateforme n’est pas automatiquement responsable si elle se borne à un rôle technique, mais elle s’expose à une responsabilité de droit commun en cas de rôle actif ou de négligence dans ses obligations spécifiques d’information et de vérification.
5) Points d’attention pratiques
Si l’occupant est entré légalement (réservation régulière) puis reste après la fin du séjour, la voie de droit est judiciaire (titre exécutoire + commandement + expulsion), non la procédure préfectorale « squat », sauf hypothèse d’introduction par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.
« En cas d’introduction et de maintien à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte, le propriétaire peut demander au préfet le préfet doit procéder à l’évacuation forcée »
L’engagement de la responsabilité d’Airbnb suppose d’identifier un rôle actif ou un manquement à ses obligations légales d’information/vérification relatives à l’annonce, aux autorisations/déclarations et à la durée, tels que relevés par les juridictions :
« la responsabilité de droit commun de la plateforme parce qu’elle s’est montrée négligente dans la vérification du statut de l’hôte pouvait être engagée »
Pendant la trêve hivernale, l’exécution forcée est sursis, mais l’ordonnance d’expulsion peut être rendue et assortie d’astreinte en vue de l’exécution volontaire :
« il doit être sursis à toute mesure d’expulsion […] du 1er novembre […] au 15 mars […]. […] il est loisible [au juge] d’assortir sa décision d’une astreinte »
L’État doit prêter le concours de la force publique dans un délai raisonnable, à défaut sa responsabilité peut être engagée, sous réserve des conditions posées par le juge administratif :
« Sous peine d’engager sa responsabilité, l’État est tenu de prêter son concours […] dans un délai raisonnable »
Si une décision définitive d’expulsion et un commandement régulier demeurent inexécutés depuis plus de deux mois, le maintien dans les lieux est pénalement réprimé sous les réserves légales (trêve, délais judiciaires, logements sociaux/publics)
« maintien sans droit ni titre […] en violation d’une décision de justice définitive et exécutoire […] depuis plus de deux mois, passible de 7 500 € d’amende »
Enfin, l’indemnité d’occupation peut être réclamée pour la période de maintien dans les lieux après la fin du contrat
« Une indemnité d’occupation est due, dès la cessation du contrat de location, par l’ancien preneur, ou l’occupant de son chef »
