Constat de l’acquisition de la clause résolutoire et condamnation d’une locataire au paiement de l’arriéré locatif, avec suspension des effets de la résiliation dans le cadre d’un plan de surendettement.
Une expulsion sécurisée en cas de défaillance, sans nouvelle décision de justice requise. Décision favorable obtenue devant le Tribunal Judiciaire de Toulon en référé.
Le cabinet POLITANO AVOCATS est compétent pour les affaires de loyers impayés et expulsion du locataire.
Droit Civil – Droit Immobilier
Tribunal Judiciaire de Toulon
Pôle JCP, Référé
Minute n° : 26/00774
N° RG 26/00994
N° Portalis DB3E-W-B7K-N5VY
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE
LE 27 JUILLET 2026
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Dans l’affaire opposant :
Demandeur
[Société X], [Adresse X] ([Ville A])
représentée par Me Jean-baptiste POLITANO, avocat au barreau de Toulon
à
Défendeur
Madame [Y], née le [date 1] à [Ville B], de nationalité française,
[Adresse Y] (HYERES)
comparante en personne
Composition du tribunal
Magistrat à titre temporaire : [C1]
Greffier : [C2] (audience)
[C3] (délibéré)
Procédure
- Date de la première évocation : 26 mai 2026
- Date des débats : 26 mai 2026
- Date du délibéré : 27 juillet 2026
Ordonnance
Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 27 juillet 2026 par [C1], magistrat à titre temporaire, assisté de [C2] (audience), [C3] (délibéré), greffiers.
EXPOSE DU LITIGE
Vu l’assignation du 24 mars 2026 délivrée à [Madame Y] ci-après désignée « la locataire » à la demande de [Société X] venant aux droits de [Madame Z] ci-après désignée « le bailleur » et à laquelle il convient de se rapporter.
À l’audience du 26 mai 2026, le bailleur n’est pas présent mais représenté par son conseil. Il maintient ses demandes tendant à faire constater la résiliation du bail en cours entre les parties par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges dans le délai du commandement de payer, à l’expulsion du locataire devenu occupant sans droit ni titre des lieux occupés et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, autoriser le bailleur à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, au frais, risques et périls du locataire, à la condamnation du locataire au paiement par provision d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer et des charges en cours, jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement des loyers et charges impayés à hauteur de 2.867,21 euros, somme arrêtée au 11 mai 2026, mois de mai 2026 inclus avec intérêts de droit à compter de l’assignation, la somme de 700,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des dénonces. Ordonner l’exécution provisoire.
La locataire est présente. Elle déclare qu’elle est admise au plan de surendettement établi par la commission de surendettement des particuliers du Var. Elle dépose son dossier.
Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 27 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Attendu les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention »
Attendu les dispositions de l’article 1353 du Code civil : « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».
Il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liées par un bail du 28 février 2018 pour un logement sis [Adresse Y], à HYERES et comportant une clause résolutoire.
Attendu les dispositions de l’article 1224 du code civil « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice » ;
Attendu les dispositions de l’article 24 la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;
La procédure diligentée est régulière pour avoir respecté toutes les exigences de la loi notamment quant à la forme du commandement de payer du 06 janvier 2026, à la notification de la présente assignation au représentant de l’État avant l’audience pour lui permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents.
Le tribunal a reçu le 19 mai 2026 le rapport concernant le diagnostic social et financier du locataire devant être établi par les services sociaux du département. Il en ressort qu’il s’agit d’une famille monoparentale et que la locataire vit dans le logement avec ses deux enfants de 8 et 6 ans scolarisés et à charge. Le total mensuel de ses ressources est de 2.186,00 euros et celui des charges de 1.278,00 euros. Un dossier a été déposé à la Banque de France près la commission de surendettement des particuliers du Var le 28 janvier 2026. Il a été jugé recevable. La locataire déclare avoir repris le paiement des loyers, travaille en CDI, ne souhaite pas quitter le logement.
Il résulte de l’historique des paiements et du décompte versé aux débats que le retard pris par la locataire dans le paiement des loyers et charges est de 2.867,21 euros, somme arrêtée au 11 mai 2026, mois de mai 2026 inclus. En conséquence la locataire sera condamnée à payer par provision cette somme avec intérêts de droit au taux légal à compter de l’assignation.
Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail faisant la loi des parties et de ses conséquences graves par le commandement du 06 janvier 2026 lequel imposait de régler l’arriéré de loyer dans le délai de deux mois, la locataire n’a pas apuré l’intégralité de sa dette dans le délai et encore moins sollicité de délai par les voies légales.
En conséquence, force est de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 06 mars 2026 à minuit pour non-apurement de la dette et acquisition de la clause résolutoire. À cette date la locataire est devenue occupante sans droit ni titre du logement. Il y a donc lieu d’ordonner son expulsion, celle des occupants de son chef et des biens conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.
L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation, dans sa partie non contestable, soit une somme égale au dernier loyer augmenté des charges, que la locataire aurait payé si le bail s’était poursuivi. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 06 mars 2026 à minuit, il convient de condamner la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer augmenté des charges à compter de cette date jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés. Il y a lieu de tenir compte de ce que la fraction d’ores et déjà échue des indemnités d’occupation au 11 mai 2026 à minuit est incluse dans la condamnation prononcée au titre de l’arriéré à cette date.
Mais, par courrier du 7 mai 2026 adressé à la locataire, celle-ci est informée des mesures imposées par la commission de surendettement, en l’espèce :
Attendu le dossier de surendettement que le locataire a déposé auprès de la commission de surendettement le 05 janvier 2026 pour une dette déclarée à ce moment-là de 2.512,37 euros et que cette commission, le 28 janvier 2026, a déclaré la recevabilité du dossier [n° de dossier] de [Madame Y], puis dans sa séance du 11 mars 2026 a généré l’état détaillé des dettes en décidant d’imposer des mesures de réaménagement dans un tableau joint comportant les différentes étapes de remboursement (paliers) auprès des créanciers.
Dans son courrier la commission rappelle qu’en tout état de cause la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location résultant de la décision du juge saisi en application de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 n’affecte pas l’exécution dudit contrat et notamment ne suspend pas le paiement du loyer et des charges. Elle rappelle également que l’exécution de la procédure d’expulsion est reprise en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges ainsi qu’en cas de non-respect des mesures imposées par la commission.
Attendu les dispositions de l’article L714-1, alinéas II et suivants, du code de la consommation :
« II.-Lorsque le locataire a repris le paiement du loyer et des charges et que, dans le cours des délais de paiement de la dette locative accordés par une décision du juge saisi en application de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission, les effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location sont suspendus pendant un délai de deux ans à compter de la date de la décision imposant les mesures d’effacement de la dette locative.
Par dérogation au premier alinéa du présent II, lorsqu’en application de l’article L. 741-4, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, la décision de la commission n’a pas d’incidence sur la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location.
La suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent II, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
III.-Lorsqu’elle intervient postérieurement à la mise en œuvre des modalités de traitement de la dette locative prévues par la commission ou par le juge statuant en application de l’article L. 713-1, la déchéance du bénéfice de la procédure de traitement du surendettement prévue à l’article L. 761-1 emporte rétablissement des délais et modalités de paiement de la dette locative accordés, le cas échéant, antérieurement par la décision judiciaire en application de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.
IV.-Le bailleur est informé expressément des conséquences de l’absence de contestation des décisions de la commission ou du juge mentionnées au présent article, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État.
En l’absence de contestation formée par le bailleur, les décisions de la commission et leurs effets s’imposent à lui, sauf s’il n’a pas été informé dans les conditions prévues au premier alinéa du présent IV. »
En conséquence de quoi, il sera constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 06 mars 2026 à minuit ;
La commission dans son tableau a relevé auprès du bailleur [Société X] la somme restant due en début de plan de 2.512,37 euros.
Elle impose un 1er palier d’une durée de 19 mois et des remboursements mensuels de 132,23 euros, mensualité maximale retenue par la commission.
Cette mesure s’impose aux parties.
En conséquence, la locataire [Madame Y] sera condamnée à payer au bailleur la somme de 2.512,37 euros en 19 mensualités de 132,23 euros à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en sus et en même temps que le loyer et les charges en cours mensuellement.
Compte tenu de ce que la dette est de 2.867,21 euros, somme arrêtée au 11 mai 2026, mois de mai 2026 inclus, il s’ensuit que la somme déclarée à la remise du dossier par la locataire n’est plus la même que celle du décompte au 11 mai 2026 soit un différentiel de 354,84 euros.
En conséquence, il sera accordé à l’issue du 1er palier, soit le 20ème mois, un 2ème palier de 6 mois par des mensualités de 59,14 euros.
Il s’ensuit que :
- [Madame Y] sera condamnée à payer au bailleur un échéancier de 6 mensualités de 59,14 euros à la suite du premier palier soit à compter du 20ème mois ;
- les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant les délais accordés ;
- que le bail est maintenu si la locataire paye en sus de la mesure imposée, systématiquement et mensuellement à compter du premier mois suivant la signification de la présente décision, entre le 1er et le 10 de chaque mois, son loyer et ses charges ;
- que, si la locataire ne paye pas ses mensualités de l’échéancier et son loyer et ses charges pendant ce délai, la clause résolutoire reprendra ses pleins effets, et en cette occurrence,
- que le bail sera automatiquement résilié,
- que la procédure d’expulsion pourra être reprise sans qu’une nouvelle décision judiciaire soit prise ;
- que la locataire sera condamnée à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif et remise des clés,
- que, dans le cas d’une telle défaillance le bailleur pourra exiger immédiatement l’intégralité de la somme restante due.
La locataire sera condamnée aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.
En raison de l’équité la demande de paiement au titre de l’article 700 sera rejetée.
Le bailleur sera débouté du reste de ses demandes, fins et conclusions.
Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit. Elle sera ordonnée.
PAR CES MOTIFS
Vu l’urgence,
Vu la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;
Vu le Code de la consommation en son livre VII ;
Vu les pièces du dossier ;
Vu le dossier de surendettement de [Madame Y] ;
Par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe, en premier ressort,
Au principal renvoyons les parties à mieux se pourvoir mais, d’ores et déjà :
Constatons que [Société X] est en droit d’invoquer à la date du 06 mars 2026 à minuit le jeu de la clause de résiliation de plein droit contenu dans le bail consenti à [Madame Y] sur le logement sis [Adresse Y], à HYERES ;
Constatons que la dette de loyers et charges de 2.867,21 euros due par [Madame Y] à la date du 11 mai 2026 ;
Constatons que [Madame Y] a fait l’objet d’une mesure de réaménagement de sa dette pour un montant déclaré de 2.512,37 euros ;
Constatons que le réaménagement de la dette par la commission de surendettement des particuliers du Var a imposé un palier n°1 de 19 mensualités de 132,23 euros chacune ;
Condamnons [Madame Y] à payer à [Société X] la somme de 2.512,37 euros en 19 mensualités de 132,23 euros en sus du loyer mensuel et des charges en cours ;
Constatons que le différentiel de la dette locative entre le dépôt du dossier le 5 janvier 2026 et le décompte du 11 mai 2026 fait apparaître un solde débiteur de 354,84 euros ;
Condamnons [Madame Y] à payer à [Société X] la somme de 354,84 euros en 6 mensualités de 58,14 euros à l’issue du 1er palier soit à compter du 20ème mois de la mesure imposée par la commission de surendettement ;
Disons que, conformément au code de la consommation, les effets de la clause résolutoire du bail liant [Madame Y] à [Société X] sont suspendus à compter du premier mois suivant la signification de la présente décision ;
Disons que la locataire [Madame Y] devra s’acquitter, en sus des mensualités imposées ci-dessus, systématiquement et automatiquement entre le 1er et 10 de chaque mois du paiement du loyer et des charges en cours en exécution du contrat de bail ;
Disons que dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra son effet et le bailleur sera en droit d’invoquer la résiliation de plein droit du bail et, en ce cas, sans qu’une nouvelle décision de justice soit nécessaire la procédure d’expulsion pourra être reprise, et en cette occurrence,
Ordonnons l’expulsion des lieux précités de [Madame Y], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
Disons que le sort des meubles sera régi par les articles du code des procédures civiles d’exécution ;
Condamnons [Madame Y] à payer à [Société X], jusqu’au départ effectif par remise des clés, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges ;
Disons que, dans le cas d’une telle défaillance [Société X] pourra exiger immédiatement l’intégralité de la somme restante due ;
Rejetons la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons [Madame Y] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
Déboutons [Société X] du reste de ses demandes, fins et conclusions ;
Ordonnons l’exécution provisoire.
Le greffier
Le président
MANDEMENT
En conséquence, la République française mande et ordonne :
- À tous huissiers de justice sur ce requis de mettre le présent jugement à exécution,
- Aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main,
- À tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
