Un arrêt de la Cour de cassation rendu le 18 décembre 2025 vient clarifier deux points essentiels pour tout locataire commerçant : la violation de son droit de préférence lors de la vente de son local est bien sanctionnée par la nullité de la vente, mais il ne dispose que d’un délai de deux ans pour agir. Passé ce délai, toute action est irrecevable, quel que soit le préjudice subi.
Le contexte : un immeuble vendu dans le dos de son locataire
En 2014, le législateur a accordé aux locataires de locaux commerciaux un droit de préférence lors de la mise en vente de leur local par le propriétaire. Concrètement, avant de proposer son bien à un tiers, le bailleur doit en informer le locataire en lui communiquant le prix et les conditions de cession. Ce dernier dispose alors d’un délai pour se porter acquéreur en priorité.
Cette protection, codifiée à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, vise à permettre aux commerçants de sécuriser leur outil de travail (leur local) face aux aléas du marché immobilier. Elle constitue l’une des garanties fondamentales du statut des baux commerciaux.
Dans l’affaire jugée par la Cour de cassation, un EHPAD occupait un immeuble depuis 2010 en vertu d’un bail commercial. En 2017, le propriétaire décide de vendre le bâtiment… sans jamais en informer la locataire. La vente est conclue avec un tiers, en totale méconnaissance du droit de préférence pourtant reconnu par la loi de 2014.
Ce n’est qu’en 2020 que la locataire apprend l’existence de cette transaction. Le nouveau propriétaire, souhaitant à son tour revendre l’immeuble, lui notifie cette fois-ci régulièrement son intention de vendre, conformément à l’article L. 145-46-1. C’est ce courrier qui révèle à l’EHPAD qu’une première vente avait eu lieu trois ans plus tôt, à son insu.
« La violation du droit de préférence du locataire commerçant est sanctionnée par la nullité de la vente. »
La sanction retenue : la nullité de la vente
Face à cette situation, la locataire assigne en justice, en 2021, l’ancien et le nouveau propriétaire, en demandant l’annulation pure et simple de la vente de 2017. La question centrale posée aux juges était : quelle sanction s’applique à une vente conclue en violation du droit de préférence du locataire commercial ?
Le texte de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce souffre d’une certaine ambiguïté sur ce point. Son premier alinéa prévoit expressément la nullité de la notification de vente si elle ne respecte pas les formes requises — mais vise-t-il la nullité de la vente elle-même ?
C’est au troisième alinéa du même article, consacré à l’hypothèse d’une réduction du prix de vente, que l’on trouve la mention explicite de la nullité de la vente. La Cour de cassation en tire une leçon générale : cette sanction ne se limite pas à ce cas particulier, elle s’applique à toute violation du droit de préférence.
Ce faisant, la Haute juridiction confirme et consolide une jurisprudence initiée depuis 2023. Elle écarte les alternatives qui auraient pu être envisagées, comme le versement de simples dommages-intérêts au locataire lésé, au profit d’une sanction plus radicale : l’anéantissement rétroactif de la vente irrégulière.
Le délai de deux ans : une limite impitoyable
Si la nullité est bien acquise sur le principe, la Cour de cassation confirme également que cette action est soumise à la prescription biennale prévue par l’article L. 145-60 du Code de commerce. Ce texte dispose que toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.
L’action en nullité de la vente est bien une action exercée « en vertu du statut des baux commerciaux », elle est fondée sur l’article L. 145-46-1, qui fait partie intégrante de ce statut. Elle est donc soumise à ce délai court de deux ans.
En pratique, dans cette affaire, l’action engagée en 2021 visant à annuler une vente datant de 2017 était prescrite. La locataire avait laissé passer quatre ans, soit le double du délai légal. Peu importe qu’elle n’ait appris l’existence de la vente qu’en 2020 : les juges ont appliqué la prescription sans ménagement.
Ce point soulève une vraie difficulté pratique. Un locataire n’est pas toujours informé de la vente de son local, notamment lorsque, comme ici, le bailleur a contourné ses obligations légales. La question du point de départ du délai de prescription reste donc cruciale, même si la décision commentée ne tranche pas directement ce débat.
L’argument du « réputé non écrit » rejeté
Pour tenter de contourner la prescription, la locataire avait avancé un argument juridique ingénieux : l’article L. 145-15 du Code de commerce dispose que certains aménagements contraires à l’ordre public du statut des baux commerciaux sont réputés non écrits. Or, une action tendant à voir déclarer une stipulation « non écrite » n’est soumise à aucun délai de prescription. Il suffisait donc, selon cette thèse, d’assimiler la vente litigieuse à un tel arrangement pour échapper à la prescription biennale.
La Cour de cassation balaie cet argument sur deux fondements distincts.
D’une part, les arrangements « réputés non écrits » visés par l’article L. 145-15 sont des clauses contenues dans le bail lui-même, ou dans des avenants s’y rattachant. Il s’agit de dispositions contractuelles entre bailleur et preneur. Une vente conclue avec un tiers est un acte d’une nature radicalement différente : elle ne peut être assimilée à une clause du contrat de bail.
D’autre part, l’article L. 145-46-1 prévoit lui-même la sanction applicable à la vente irrégulière, la nullité, sans renvoyer à l’article L. 145-15. Le raisonnement par analogie tenté par la locataire est ainsi doublement condamné.
« Un locataire commercial doit surveiller activement toute opération immobilière affectant son local. »
Ce que cela signifie concrètement pour les locataires
Cet arrêt délivre un message pratique clair : la vigilance est de mise. Un locataire commercial ne peut pas se contenter d’attendre d’être informé d’une vente qui lui aurait été dissimulée. Dès qu’il a connaissance (ou aurait pu avoir connaissance) d’une cession de son local réalisée sans notification préalable, il doit agir sans tarder.
Certains signaux doivent alerter : l’apparition d’un nouveau bailleur lors du règlement des loyers, la réception d’une notification de vente par un propriétaire inconnu, ou encore des informations émanant des services de publicité foncière. Le locataire averti dispose aujourd’hui d’outils pour surveiller l’état du titre de propriété de son local.
Pour les bailleurs, l’enseignement est tout aussi limpide : négliger les obligations d’information préalable à la vente expose à une action en nullité potentiellement destructrice pour la sécurité juridique de la transaction. La protection du locataire commerçant est une contrainte réelle qu’il serait imprudent de minimiser.
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