Décision favorable sur l’expulsion d’un locataire ne réglant pas ses loyers, avec condamnation au paiement de 6.100 euros d’arriéré locatif et fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle. Une procédure menée avec rigueur devant le Tribunal de proximité de Brignoles.
Le cabinet POLITANO AVOCATS est compétent pour les affaires de loyers impayés et expulsion du locataire.
Droit Civil – Droit Immobilier
EXTRAIT DES MINUTES DU SECRÉTARIAT–GREFFE DU TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE BRIGNOLES (VAR)
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE BRIGNOLES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Référé – Contentieux général – Référés
Numéro d’affaire
2026-00078579
Numéro de minute
26/223
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 MAI 2026
Réputée contradictoire, rendue en premier ressort, affaire examinée en audience publique
Prononcée par mise à disposition du 26 mai 2026
Composition de la formation lors des débats et du délibéré :
[C1], juge des contentieux de la protection,
Assistée de [C2], directeur des services de greffe judiciaires, lors des débats et du prononcé.
ENTRE
[Monsieur X]
représenté par Maître Jean-Baptiste Politano substitué par Maître Mohamed Mahali, avocats au barreau de Toulon
PARTIE EN DEMANDE
ET
[Monsieur Y]
non comparant
PARTIE EN DÉFENSE
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2023, [Monsieur X] a consenti à [Monsieur Y] un bail à usage d’habitation portant sur un logement situé [Adresse A], pour un loyer mensuel initial de 350 euros outre un forfait de charges de 30 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2025, [Monsieur X] a fait signifier à [Monsieur Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4.960 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Par notification électronique du 31 décembre 2025, [Monsieur X] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
Par acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2026, [Monsieur X] a fait assigner [Monsieur Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Brignoles, statuant en référé, aux fins de:
– constater la résiliation de plein droit du bail par application de la clause résolutoire,
– ordonner l’expulsion de [Monsieur Y] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,
– le condamner à lui payer à titre de provision:
– la somme de 6.100 euros en principal, selon décompte arrêté au 1er février 2026,
– la somme de 380 euros à titre d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2025 (lire 2026), et jusqu’à la libération effective des lieux,
– la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 5 mars 2026.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 avril 2026.
A cette audience, [Monsieur X], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a déposé son dossier sans actualiser sa créance.
Aux termes de son assignation, [Monsieur X] soutient que [Monsieur Y] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 30 décembre 2025, de sorte que la clause résolutoire est acquise, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
[Monsieur Y], régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter. Il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.
Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales :
Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 5 mars 2026, soit au moins six semaines avant l’audience.
La notification du commandement de payer à la CCAPEX, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’est pas exigée à peine d’irrecevabilité en l’espèce. En effet, la saisine de la CCAPEX n’est pas une formalité obligatoire lorsque le bailleur est une personne physique. [Monsieur X] justifie avoir néanmoins saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 31 décembre 2025.
En conséquence, la demande de [Monsieur X] aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile << dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».
Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention;
2o De payer le prix du bail aux termes convenus.
En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Selon l’article 24-1 la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non–versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors, ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (paragraphe VIII) qui prévoit qu’à défaut de paiement du loyer ou des charges, le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, laissant au locataire un délai de deux mois pour régulariser, et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice en date du 30 décembre 2025.
Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois du commandement de payer.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 28 février 2026 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er juillet 2023 à compter du 1er mars 2026.
Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de [Monsieur Y] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur l’indemnité d’occupation
L’article 835 du même code dispose que « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 1er mars 2026, [Monsieur Y] est occupant sans droit ni titre depuis cette date et son obligation au versement d’une indemnité d’occupation, eu égard à son maintien sans droit ni titre dans le logement, n’est pas sérieusement contestable.
Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de cette date, à un montant égal au loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 380 euros, conformément à la demande, cette somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration ni indexation, et de condamner le locataire à son paiement à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.
Sur la demande en paiement des loyers et charges
Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur une créance contractuelle ou l’indemnisation d’un préjudice.
Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er juillet 2023, du commandement de payer délivré le 30 décembre 2025 et du décompte de la créance produit, arrêté à la somme de 6.100 euros au 1er février 2026 (échéance de février 2026 incluse), que [Monsieur X] rapporte la preuve de l’arriéré locatif.
En conséquence, la créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner [Monsieur Y] à payer à titre provisionnel à [Monsieur X] la somme de 6.100 euros, au titre des loyers et charges dues au 1er février 2026 (échéance de février 2026 incluse).
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner [Monsieur Y] aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, s’agissant d’un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi.
Il convient également de le condamner à payer à [Monsieur X] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence:
DECLARONS recevable la demande de [Monsieur X] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er juillet 2023 entre [Monsieur X], d’une part, et [Monsieur Y], d’autre part, concernant un logement situé [Adresse A], sont réunies à la date du 28 février 2026,
CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 1er mars 2026,
ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de [Monsieur Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par [Monsieur Y] à compter du 1er mars 2026, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux, à la somme de 380 euros, sans indexation ni majoration,
CONDAMNONS [Monsieur Y] à payer à [Monsieur X] à titre provisionnel la somme de 6.100 euros, au titre des loyers et charges dues au 1er février 2026 (échéance de février 2026 incluse),
CONDAMNONS [Monsieur Y] à payer à [Monsieur X] à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle ainsi fixée à compter du 1er mars 2026, et jusqu’à complète libération des lieux,
CONDAMNONS [Monsieur Y] à payer à [Monsieur X] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS [Monsieur Y] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer signifié le 30 décembre 2025,
DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le vingt–six mai deux mille vingt–six.
Le greffier
[C2]
Le juge des référés
[C1]
