Politano Avocat – Barreau de Toulon

Nouvelle décision favorable – loyers impayés

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’AUBAGNE
ORDONNANCE DE REFERE
DU 4 JUIN 2024 

EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE du Tribunal de Proximité d’AUBAGNE 

 

Minute N°190-2024 

RG N° 12-24-00006

 

DEMANDEUR

[Madame X] , [Adresse X], [Ville X],
représenté(e) par Me POLITANO JeanBaptiste, avocat au barreau de TOULON 

DEFENDEUR

[Monsieur Y] , [Adresse X], [Ville X],
non comparant 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS: 

Présidente : VOYTEL Laurence 

Greffier : ANANY Louis 

PROCEDURE

Date des Débats : 2 Avril 2024 

Date du délibéré : 4 Juin 2024 

DECISION

Rendue par mise à disposition au greffe le 4 juin 2024 par VOYTEL Laurence, Présidente, assistée de ANANY Louis, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE 

Par contrat sous signature privée en date du 1er Février 2023, [Madame X] a donné à bail à [Monsieur Y] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse X] À [Ville X] pour un loyer mensuel de 600 euros, outre 50 euros de provision sur charges

Ce contrat de bail meublé fait suite à un contrat meublé précédent conclu en date du 20 Novembre 2020 pour lequel un accord a été homologué par jugement du 16 Juin 2023 au terme duquel les parties ont convenu de l’apurement de la dette d’un montant de 6.500 euros par mensualités de 350 euros

Le protocole n’a pas été respecté et des loyers courants sont demeurés impayés

[Madame X] a fait signifier à [Monsieur Y] par acte de commissaire de justice en date du 1ER DÉCEMBRE 2023 un commandement de payer la somme de 1.300 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif d’Octobre et Novembre 2023 et visant la clause résolutoire

Par acte de commissaire de justice en date du 1ER FÉVRIER 2024, [Madame X] a fait assigner [Monsieur Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubagne, statuant en référé, aux fins de voir

Sur le bail du 20 Novembre 2020, son protocole d’accord et le jugement d’homologation du 16 Juin 2023

Constater la déchéance du terme

Constater qu’en l’absence de règlement de l’arriéré et du courant que le bail du 20.11.2020 est résilié de plein droit du fait du nonrespect du protocole d’accord homologué suivant jugement du 16 Juin 2023

Dire et juger en conséquence que [Monsieur Y] est occupant sans droit ni titre de ce local 

Condamner [Monsieur Y] à payer la somme de provisionnelle de 3.700 euros au titre de l’arriéré locatif au 1er Octobre 2023

Ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 150 euros par jour de retard

Sur le bail du 9 Février 2023

Constater la résiliation de plein droit au contrat de bail du 9 Février 2023

Dire et juger en conséquence que [Monsieur Y] est occupant sans droit ni titre depuis le 16 Janvier 2024 

Ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est sous astreinte de 150 euros par jour

Condamner [Monsieur Y] à lui payer les loyers et charges impayés au 15 Janvier 2024 soit la somme de 2696,67 euros sur le second bail, de fixer le montant de l’indemnité à la somme de 650 euros par mois à compter du 16 Janvier 2024 jusqu’à libération effective des lieux 

En tout état de cause

Condamner [Monsieur Y] à payer la somme de 5 000 euros à titre de réparation du préjudice moral et 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer outre les frais de signification du présent acte et les sommes éventuellement retenues au titre de l’article 10 du décret du 8 Mars 2001

Au soutien de ses prétentions, [Madame X] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées tant au titre du bail précédent que du nouveau bail malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 1ER DÉCEMBRE 2023

Appelée à l’audience du 2 Avril 2024, l’affaire a été retenue

A cette audience, [Madame X], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance

Bien que régulièrement assigné à étude, [Monsieur Y] ne comparait pas et n’est pas représenté.. 

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire

MOTIFS DE LA DECISION 

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure il l’estime régulière, recevable et bien fondée

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite

Dans les cas l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire

Au terme de l’article 2049 du code civil, les transactions ne règlent que les différents qui s’y trouvent compris soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spécifiques ou générales soit que l’on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé

Il résulte également du protocole transactionnel homologué par jugement du 16 Juin 2023 que le bail du 9 Février 2023 a été conclu dans le cadre de concessions réciproques et qu’en cas de non respect de ce dernier, ce qui est le cas d’espèce, la clause résolutoire reprenait son plein effet

Par acte extra judiciaire du 1er Décembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail du 9 Février 2023 a été signifié à [Monsieur Y] pour des loyers et charges impayées en Octobre et Novembre 2023 à hauteur de 1300 euros

L’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture des Bouches du Rhône en date du 7 Décembre 2023

Sur le bail du 20 Novembre 2020 :

Conformément au jugement d’homologation du protocole en date du 16 Juin 2023 l’absence de paiement des sommes dues et du respect des délais convenus, il convient de constater la résiliation du bail et de condamner [Monsieur Y] à payer la somme provisionnelle de 3 700 euros au titre de l’arriéré locatif au 01 Octobre 2023, date du dernier versement au titre de l’échéancier non respecté

La demande d’astreinte est rejetée

Il convient de débouter [Madame X] de ses autres demandes

Sur le bail du 9 Février 2023 avec prise d’effet au 1er Février 2023 :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail:

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour nonversement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits

En l’espèce, le bail. contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er Décembre 2023, pour la somme en principal de 1.300 euros

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 1er Février 2024

[Monsieur Y] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision

La demande d’astreinte est rejetée

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

[Monsieur Y] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de [Monsieur Y] par remise des clés ou expulsion à la somme de 650 euros et de condamner ce dernier à son paiement à compter du 16 Janvier 2024

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que [Monsieur Y] reste devoir la somme de 2.696,67 euros au 15 Janvier 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation,. 

Pour la somme au principal, [Monsieur Y], non comparant, n’apporte par définition. aucun élément de nature à contester le principe et le montant de la dette

[Monsieur Y] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 2.696,67 euros au 15 Janvier 2024, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.300 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus

Sur les demandes accessoires:

[Monsieur Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [Monsieur Y] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS 

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au Greffe 

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent

CONSTATE la résiliation du bail du 20 Novembre 2020

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 Février 2023 entre [Madame X] et [Monsieur Y] concernant le logement situé [Adresse X] A [Ville X] sont réunies à la date du 1er Février 2024

ORDONNE en conséquence à [Monsieur Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance

DIT qu’à défaut pour [Monsieur Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Madame X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique

CONDAMNE [Monsieur Y] à verser à [Madame X] la somme provisionnelle de 3700 euros au titre de l’arriéré locatif au 1er Octobre 2023 et celle de 2696,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtées au 

15 Janvier 2023, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1300 euros à compter du 1er Décembre 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus

CONDAMNE [Monsieur Y] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 650 euros et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux

REJETTE le surplus des demandes

CONDAMNE [Monsieur Y] à verser à [Madame X] une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE [Monsieur Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe

LE GREFFIER, 

LA PRESIDENTE 


Thématique associée : droit immobilier