Sur la cession du bail et le transfert du fonds de commerce

La notion de « Cession »

La cession de bail se définit comme la transmission spécifique du droit de bail, initiée par le locataire en faveur d’un tiers pendant la durée du contrat. Cette opération doit respecter les termes du bail original, ce qui la distingue des autres formes de transfert.

Cette cession se différencie de la substitution prévue dans certains contrats de bail, où le bailleur autorise un tiers, souvent désigné dès la conclusion du bail, à prendre la place du locataire initial.

Certaines opérations ne constituent pas des cessions et peuvent se réaliser librement, en dépit des clauses restrictives du bail :

1. La transformation juridique du locataire sans création d’une nouvelle entité (Civ. 3e, 31 oct. 2012, no 11-23.194)
2. L’attribution du bail à un copropriétaire ou copreneur lors d’un partage (Civ. 3e, 23 mars 2011, no 10-30.495 ; Civ. 3e, 13 oct. 2004, no 03-12.968)
3. La substitution dans le cadre d’un compromis de vente (Civ. 3e, 12 avr. 2012, no 11-14.279)
4. La cession des parts sociales d’une société locataire, sauf en cas de fraude (Com. 3 juin 2014, no 13-21.345)

Le cas de la cession du fonds de commerce

Lorsqu’il s’agit de céder un fonds de commerce, la situation est différente. Une cession de fonds de commerce comprend la transmission de plusieurs éléments essentiels tels que la clientèle, le matériel et éventuellement les contrats de travail. Si ces éléments ne sont pas présents, les juges peuvent requalifier l’opération en simple cession de bail.

Même en l’absence de stock ou de contrats de travail, la cession peut être validée si la clientèle est effectivement transférée (Paris, Pôle 5, ch. 3, 13 nov. 2019, no 18/00789).

Cependant, une cession irrégulière, qui ne respecte pas les clauses du bail, est inopposable au bailleur et peut entraîner des conséquences graves telles que la résiliation judiciaire du bail ou la non-renouvellement sans indemnité (Civ. 3e, 9 févr. 2017, no 15-15.428).

La substitution automatique

L’article L. 145-16, alinéa 2, du code de commerce, modifié par la loi no 2014-626 du 18 juin 2014, établit une subrogation légale permettant au bénéficiaire d’une fusion, d’une scission ou d’une transmission universelle de patrimoine de prendre la place du locataire d’origine sans que cela soit considéré comme une cession (Versailles, 6 nov. 2018, no 17/08004).

Ce mécanisme rend inopérantes les clauses restrictives de cession. Bien que la notification prévue par l’article 1690 du code civil ne soit pas obligatoire, elle reste conseillée pour informer le bailleur du changement de locataire.

Avant cette modification législative, la jurisprudence avait déjà reconnu ce principe pour des opérations comme la transmission universelle de patrimoine (Civ. 3e, 9 avr. 2014, no 13-11.640) et la scission (TGI Nanterre, 18 mai 2010, no 07/14173).

Précautions et Recommandations

Dans le cas d’une cession isolée de bail, le nouveau locataire ne peut revendiquer l’antériorité d’exploitation du précédent locataire. Si la cession a lieu dans la dernière période triennale, le nouveau locataire risque de perdre son droit au renouvellement du bail, faute d’exploitation effective pendant les trois ans requis par l’article L. 145-8 du code de commerce.

Il est fortement conseillé de faire intervenir le bailleur dans l’acte de cession pour garantir le renouvellement du bail. Cela assure également que toutes les parties sont informées et d’accord sur les termes de la cession.

Les conséquences de la cession

La cession du bail ou du fonds de commerce peut avoir des implications légales importantes. Une cession mal encadrée peut entraîner des litiges avec le bailleur, notamment si elle ne respecte pas les clauses contractuelles en vigueur.

Des conséquences telles que l’application de la clause résolutoire, la résiliation judiciaire du bail, ou le refus de renouvellement peuvent en découler. En outre, la responsabilité du rédacteur de l’acte peut être engagée en cas de cession irrégulière.