La Cour de cassation, dans un arrêt du 27 mars 2025, a tranché définitivement la question : la procédure d’injonction de payer ne peut pas être utilisée pour le recouvrement des réparations locatives. Cette décision s’applique à tous les types de baux, qu’ils soient d’habitation ou commerciaux. Découvrez pourquoi cette procédure simplifiée n’est pas adaptée à ce type de créance et quelles alternatives s’offrent aux bailleurs.
Comprendre l’arrêt de la Cour de cassation du 27 mars 2025
La troisième chambre civile de la Cour de cassation vient de rendre un arrêt important (n° 23-21.501) concernant le recouvrement des créances liées aux dégradations locatives. Dans cette affaire, les bailleurs avaient été indemnisés par leur compagnie d’assurance pour des réparations locatives. Cette dernière, subrogée dans leurs droits, avait ensuite tenté d’utiliser la procédure d’injonction de payer contre le locataire.
Si les juges du fond avaient initialement validé cette démarche, la Haute juridiction a cassé le jugement, établissant un principe clair : une créance réclamée au titre de dégradations locatives n’est pas déterminée en vertu des seules stipulations du contrat de bail, rendant ainsi la procédure d’injonction de payer inapplicable.
Qu’est-ce que la procédure d’injonction de payer ?
La procédure d’injonction de payer constitue une voie simplifiée et rapide pour recouvrer certaines créances. Régie par les articles 1405 à 1425 du Code de procédure civile, elle permet au créancier d’obtenir une décision de justice sans débat contradictoire préalable.
Conditions d’application
Pour pouvoir recourir à cette procédure, deux conditions principales doivent être réunies :
- La créance doit avoir une cause contractuelle
- Elle doit s’élever à un montant déterminé selon les stipulations du contrat
Cette dernière condition est particulièrement importante et constitue le nœud du problème pour les réparations locatives.
Pourquoi les réparations locatives échappent à cette procédure ?
1. Une créance indemnitaire non déterminée contractuellement
Si le bail précise les obligations du locataire concernant l’entretien et la restitution des lieux, il ne fixe pas pour autant le montant des réparations qui pourraient être nécessaires à la fin du contrat. Cette somme dépend de :
- L’état réel des lieux à la sortie
- La nature et l’étendue des dégradations constatées
- Le coût des réparations à effectuer
Il s’agit donc d’une créance indemnitaire visant à réparer un préjudice dont l’évaluation ne peut être faite qu’a posteriori, après constatation des dégradations.
2. La nécessité d’une évaluation judiciaire
Comme l’a rappelé la Cour de cassation dans plusieurs arrêts récents (notamment le 27 juin 2024), le préjudice subi par le bailleur au titre des réparations locatives doit être évalué par le juge à la date où il statue. Le juge doit tenir compte de l’ensemble des circonstances de fait et des constatations réalisées pour déterminer le montant dû.
Cette évaluation judiciaire est incompatible avec la logique de la procédure d’injonction de payer, qui présuppose une créance dont le montant est préalablement déterminé par le contrat lui-même.
Impact sur la pratique des professionnels de l’immobilier et du droit
Cette jurisprudence implique que les bailleurs ne peuvent plus espérer obtenir rapidement une décision exécutoire via une procédure d’injonction de payer pour des réparations locatives. Ils devront privilégier :
- La négociation amiable avec l’ancien locataire
- La retenue justifiée sur le dépôt de garantie
- En cas de contestation, une procédure au fond devant le juge compétent
Concernant les praticiens du droit comme les avocats, ils doivent désormais :
- Informer leurs clients bailleurs de cette impossibilité procédurale
- Orienter leurs stratégies de recouvrement vers d’autres voies
- Anticiper une possible judiciarisation plus longue des litiges concernant les réparations locatives
Distinction entre loyers impayés et réparations locatives
Il est essentiel de distinguer deux types de créances pouvant exister en fin de bail :
- Les loyers et charges impayés : créances déterminées par le contrat, recouvrables par injonction de payer
- Les réparations locatives : créances indemnitaires nécessitant une évaluation judiciaire, non recouvrables par injonction de payer
Cette distinction est fondamentale pour choisir la procédure adaptée de recouvrement.
Quelles alternatives pour les bailleurs ?
Face à l’impossibilité d’utiliser la procédure d’injonction de payer, plusieurs options s’offrent aux bailleurs :
1. Procédure classique devant le tribunal compétent
Le bailleur peut engager une procédure au fond devant :
- Le tribunal judiciaire pour les baux d’habitation
- Le tribunal de commerce pour les baux commerciaux
Cette procédure permettra au juge d’évaluer le préjudice et de fixer le montant des réparations locatives dues.
2. Référé expertise
En cas de dégradations importantes nécessitant une expertise, le bailleur peut solliciter en référé la désignation d’un expert judiciaire qui établira un rapport détaillé sur les dégradations et estimera le coût des réparations.
3. Recours à la médiation
La médiation peut constituer une alternative intéressante pour résoudre le litige plus rapidement et à moindre coût. Un médiateur indépendant aidera les parties à trouver un accord sur le montant des réparations.
Protection des assureurs subrogés
Cette jurisprudence impacte également les compagnies d’assurance qui, après avoir indemnisé les bailleurs, se retrouvent subrogées dans leurs droits. Elles devront désormais :
- Renoncer à la procédure d’injonction de payer pour ce type de créance
- Privilégier des procédures au fond plus adaptées mais plus longues
- Adapter leur politique de recouvrement en conséquence
Les conseils du Cabinet Politano pour sécuriser le recouvrement des réparations locatives
Pour les bailleurs :
- Établir des états des lieux d’entrée et de sortie détaillés, idéalement avec l’assistance d’un huissier de justice
- Conserver toutes les preuves des dégradations (photos, vidéos, témoignages)
- Chiffrer précisément les réparations en obtenant des devis auprès de professionnels
- Privilégier le dialogue avec l’ancien locataire avant d’engager une procédure judiciaire
- Consulter un avocat spécialisé pour déterminer la stratégie de recouvrement la plus efficace
Pour les locataires :
- Bien comprendre vos obligations d’entretien stipulées dans le bail
- Documenter l’état du logement tout au long de l’occupation
- Contester rapidement toute imputation injustifiée de dégradations
- Demander une expertise contradictoire en cas de désaccord sur l’ampleur des réparations
En conclusion
L’arrêt du 27 mars 2025 clarifie définitivement la question procédurale du recouvrement des réparations locatives. En excluant le recours à l’injonction de payer, la Cour de cassation réaffirme la nature indemnitaire de ces créances qui nécessitent une évaluation judiciaire tenant compte de l’ensemble des circonstances de fait.
Cette position jurisprudentielle garantit une meilleure protection des droits de chaque partie, en imposant un débat contradictoire sur l’existence et l’évaluation des dégradations locatives. Elle invite également les professionnels de l’immobilier à repenser leurs stratégies de prévention et de gestion des litiges liés aux réparations locatives.
Pour toute question concernant vos droits et obligations en matière de bail, n’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé en droit immobilier qui saura vous accompagner dans vos démarches.
Le cabinet POLITANO AVOCATS reste à votre disposition pour vous conseiller et défendre vos intérêts dans tout litige relatif aux baux d’habitation ou commerciaux. N’hésitez pas à nous contacter pour une consultation d’avocat en droit immobilier.
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