Le 18 septembre 2025, la Cour de cassation (Cass. 3e civ., n° 24-13.288) a rendu une décision majeure en matière de bail commercial, venant clarifier les conditions du déplafonnement du loyer lors du renouvellement.
Cet arrêt apporte une évolution importante pour les bailleurs comme pour les locataires : les juges n’exigent plus la preuve d’un impact chiffré sur le chiffre d’affaires pour justifier un déplafonnement.
Rappel : qu’est-ce que le déplafonnement du loyer commercial ?
En principe, lors du renouvellement d’un bail commercial, le loyer est encadré par la variation de l’indice (ILC ou ILAT).
Cependant, le bailleur peut demander un loyer supérieur si certains critères légaux sont réunis. C’est ce que l’on appelle le déplafonnement.
L’un des principaux motifs est la modification notable des facteurs locaux de commercialité, c’est-à-dire de l’environnement commercial du local (urbanisme, flux piéton, attractivité du quartier, etc.).
Ce que change l’arrêt du 18 septembre 2025
La Cour de cassation confirme qu’il n’est pas nécessaire de démontrer que les évolutions locales ont entraîné une hausse du chiffre d’affaires du locataire.
Il suffit que ces facteurs soient de nature à favoriser l’activité exercée.
En d’autres termes :
| Avant | Après l’arrêt du 18 sept. 2025 |
|---|---|
| Le bailleur devait prouver que l’évolution locale avait eu un effet économique concret sur l’activité du locataire. | Il suffit désormais de prouver que le contexte commercial a évolué positivement, même sans chiffres de CA. |
| Le locataire pouvait se défendre en démontrant l’absence de hausse de chiffre d’affaires. | Le locataire devra désormais prouver que les changements n’ont pas réellement bénéficié à son activité. |
Ce revirement renforce clairement la position du bailleur.
Il oblige les locataires à anticiper davantage et à faire expertiser la valeur locative pour contester efficacement.
Conséquences pratiques pour les bailleurs et locataires
Pour les bailleurs
- Plus besoin d’apporter des justificatifs chiffrés : une évolution notable de l’environnement commercial suffit.
- Le déplafonnement devient plus accessible et plus défendable judiciairement.
- L’expertise en valeur locative devient un outil stratégique pour fixer un loyer réévalué.
Pour les locataires
- La défense devient plus complexe sans étude objective.
- Il est devenu essentiel de faire établir une expertise indépendante avant toute révision ou renouvellement.
- Sans argumentation technique, le risque de hausse significative du loyer augmente.
Pourquoi faire appel à un expert pour la valeur locative ?
En cas de désaccord entre bailleur et locataire, l’expertise judiciaire ou amiable est souvent décisive.
Un expert pourra notamment :
- Analyser la réalité des facteurs de commercialité : flux piéton, concurrence, attractivité du quartier, projets urbains…
- Déterminer la valeur locative selon le marché réel et non selon la demande unilatérale du bailleur.
- Produire un rapport opposable devant le juge, basé sur des méthodes normalisées.
À retenir
- La Cour de cassation facilite désormais le déplafonnement du loyer commercial lorsque les facteurs locaux ont évolué favorablement.
- L’impact direct sur le chiffre d’affaires n’est plus exigé.
- Les locataires doivent se protéger en anticipant toute revalorisation par une expertise indépendante en valeur locative.
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