Résiliation du bail commercial : La vérification des impayés par le juge-commissaire

CABINET POLITANO AVOCATS
Représenté par Maitre Jean Baptiste POLITANO, Avocat au barreau de TOULON,
Avocat expérimenté en droit commercial, droit des affaires, bail commercial et fonds de commerce. 

Le juge-commissaire, lorsqu’il est saisi par un bailleur d’une demande de résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges afférents à une période postérieure au jugement d’ouverture, doit vérifier que ces créances restent impayées au jour où il statue. Si tel n’est pas le cas, la demande de résiliation doit être rejetée.

Importance du bail des locaux professionnels

Le bail des locaux professionnels, qu’il soit commercial, rural ou professionnel, est souvent crucial pour l’activité d’une entreprise. En effet, il permet à celle-ci d’exercer son activité dans des locaux qu’elle ne possède pas. En raison de cette importance, le droit des procédures collectives prévoit des règles spécifiques pour la continuation et la résiliation des contrats en cours, afin de faciliter la poursuite du contrat et de compliquer sa résiliation à l’initiative du bailleur.

Contexte et décision de l’affaire

Les Faits

Dans l’affaire en question, le locataire d’un local commercial a été placé en redressement judiciaire. Quelques mois avant l’adoption d’un plan de redressement, le bailleur a sollicité la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges afférents à une période postérieure au jugement d’ouverture. Toutefois, les juges du fond ont rejeté cette demande car les loyers avaient été payés la veille du dépôt de la requête du bailleur.

Argumentation Juridique

La société venderesse a contesté cette décision en cassation, invoquant un défaut de base légale en vertu des dispositions du code civil et du code de commerce. Elle a soutenu que la constatation de la résiliation de plein droit du contrat ne pouvait être refusée dès lors que des loyers relatifs à une période d’occupation postérieure au jugement d’ouverture demeuraient impayés à l’expiration du délai de trois mois.

Décision de la Cour de Cassation

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi, soulignant que le juge-commissaire doit vérifier l’état des paiements au jour où il statue. Selon la Cour, il résulte des articles L. 622-14 et R. 622-13 du code de commerce que la demande de résiliation doit être rejetée si les loyers et charges ont été payés avant la décision du juge-commissaire.

Analyse juridique

Régularisation des impayés

La Cour de cassation a confirmé que la régularisation des impayés peut s’effectuer jusqu’au jour où le juge statue, même si cette date est postérieure au terme du délai de trois mois courant à partir du jugement d’ouverture. Cette approche vise à équilibrer les intérêts des parties en permettant au locataire de régulariser ses dettes, ce qui facilite la poursuite de l’activité commerciale et augmente les chances de redressement de l’entreprise.

Textes de loi pertinents

Les articles L. 622-14 et R. 622-13 du code de commerce sont centraux dans cette affaire. L’article L. 622-14 stipule qu’il n’y a pas lieu à résiliation si les sommes dues sont payées avant l’expiration du délai de trois mois suivant le jugement d’ouverture. L’article R. 622-13 précise la procédure à suivre pour la constatation de la résiliation de plein droit par le juge-commissaire. En outre, l’article L. 641-12 du code de commerce impose des conditions strictes pour la résiliation des contrats en cours lors d’une liquidation judiciaire.

Affaires citées

Plusieurs arrêts de la Cour de cassation ont façonné la jurisprudence en matière de résiliation du bail commercial :

• Civ. 3e, 31 mars 2005 : Cet arrêt établit que le juge peut rejeter une demande de résiliation si le paiement des sommes dues intervient avant qu’elle ne soit prononcée.
• Com. 28 juin 2011 : Cet arrêt traite de l’obligation du bailleur de délivrer un commandement de payer avant de se prévaloir d’une clause résolutoire.
• Com. 4 juillet 2018 : La Cour de cassation a décidé que la résiliation de plein droit d’un contrat en cours régulièrement continué doit être constatée par le juge-commissaire, et qu’en son absence, la résiliation ne produit pas effet.
• Com. 18 mai 2022 : Cet arrêt précise que le juge-commissaire doit se borner à constater la résiliation si les conditions en sont réunies et qu’il ne peut suspendre les effets ni accorder de délais de paiement.

Les régimes de résiliation

Résiliation judiciaire

La résiliation judiciaire est prononcée par le juge du fond et laisse à ce dernier un pouvoir d’appréciation. Le juge peut ainsi décider de ne pas prononcer la résiliation si l’inexécution alléguée n’atteint pas un degré suffisant de gravité. Ce type de résiliation permet une certaine flexibilité et une marge de manœuvre pour le juge.

Résiliation de plein droit conventionnelle

La résiliation de plein droit conventionnelle résulte d’une clause résolutoire stipulée au bail. Pour que cette clause produise effet, le bailleur doit suivre une procédure stricte : délivrance d’un commandement de payer, suivi de l’infructuosité de ce commandement pendant un mois. Le juge des référés constate alors la résiliation. Cependant, le juge peut accorder des délais de paiement au débiteur, suspendant ainsi les effets de la clause résolutoire.

Résiliation de plein droit légale

La résiliation de plein droit légale intervient automatiquement en cas de non-paiement des loyers et charges, sans qu’une clause résolutoire ne soit nécessaire. Le juge-commissaire doit simplement constater cette résiliation si les conditions sont réunies. Cette forme de résiliation ne permet ni la suspension des effets ni l’octroi de délais de paiement.

Résiliation du bail commercial : une situation complexe

EN CONCLUSION : La procédure de résiliation de bail en cas de non-paiement des loyers est complexe et nécessite une attention toute particulière. Il est donc primordial d’être assisté par un avocat en droit commercial comme Maître Jean Baptiste POLITANO pour ce type de contentieux. Grâce à ses compétences juridiques, il saura protéger vos intérêts et éviter une résiliation injustifiée du bail.

Le cabinet s’engage à traiter ces affaires avec la plus grande attention et à vous fournir des réponses rapides, dans un délai de moins d’une heure pour les appels téléphoniques et les courriels.

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